22.04.2022 TARİHLİ, 5494 SAYILI CUMHURBAŞKANI KARARI  VE ACELE KAMULAŞTIRMA USULÜ     Resmi Gazetenin 22.04.2022 tarihli, 31817 sayılı nüshasında yayımlanan 5494 sayılı Cumhurbaşkanı Kararında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında özel mülkiyete konu birtakım taşınmazların 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 27. maddesi gereğince acele kamulaştırılmasına karar verilmiş olup işbu karar kapsamındaki 41 adet taşınmaz bu kararla kamulaştırılmıştır.  

1. KARARIN İZAHI

  Bu karar ile birlikte, Bolu’nun Gerede ilçesinde bulunan 41 adet taşınmaz 6306 sayılı kanun kapsamında olup 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu gereği acele kamulaştırma usulü ile kamulaştırılmıştır. 6306 sayılı kanunun amacı afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir. Kanun kapsamında riskli yapılar Bakanlıkça ya da İdarece tespit edilerek ilgili taşınmazlardan kamu idarelerine tahsisli olmayanlar, ilgili kamu idaresinin görüşü alınarak Maliye Bakanlığınca, Bakanlığa tahsis edilir veya Bakanlığın talebi üzerine TOKİ’ye ve İdareye bedelsiz olarak devredilebilir. Bolu Gerede’de bulunan 41 adet taşınmaz, 6306 sayılı kanundaki usul takip edilerek ‘’riskli alan’’ olarak tespit edilmiştir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 27. maddesi ise acele kamulaştırma usulünü düzenler. Bu maddeye göre birtakım hallerde gerekli olan taşınmazların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemlerin sonradan tamamlanması suretiyle, idarece ilgili taşınmazın mahkeme kararıyla bilirkişi tarafından tespit edilen değeri mal sahibi adına ilanda belirtilen bankaya 7 gün içinde yatırılır ve böylece idare ilgili taşınmaz mala el koyabilir. 5494 sayılı kararda belirtilen taşınmazlara, özel kanun kapsamına giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, acele kamulaştırılma yoluyla idarece el konmuştur.   Acele kamulaştırma Madde 27 – 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın (Değişik ibare: 24/4/2001 - 4650/15 md.) 10 uncu madde esasları dairesinde ve 15 inci madde uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına (Değişik ibare: 24/4/2001 - 4650/15 md.) 10 uncu maddeye göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir. (1)(2) (Ek fıkra: 19/4/2018-7139/29 md.) Mahkemece verilen taşınmaz mala el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir. Taşınmaz malın başkasına devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacağı hükmü tapu kütüğüne şerh edilir. El koyma kararından sonra taşınmaz mal 20 nci madde uyarınca boşaltılır. Bu Kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasında belirtilen hallerde yapılacak kamulaştırmalarda yatırılacak miktar, ödenecek ilk taksit bedelidir.  

2. ACELE KAMULAŞTIRMA USULÜ

  İdare hukukuna göre,bir taşınmazın geçici ya da sürekli olarak idarenin mülkiyetinde bulunması kamu güvenliği, kamu sağlığı gibi kamu yararının kişilerin ayni haklarından daha üstün konumda bulunduğu durumlarda elzem ise, işbu taşınmazlar idarece kamulaştırılabilir. Kamulaştırma, bir idari işlem olup acil olduğunda Kamulaştırma Kanununun 27. maddesinde idarenin ‘’acele kamulaştırma’’ yapabileceği durumlar sayılmıştır. Buna göre;

1. 3634 Sayılı Milli Müdafa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına
2. Aceleliğine Cumhurbaşkanının karar verdiği hallerde
3. Özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan malların kamulaştırılmasında

idare acele kamulaştırma kararı verebilir.  

3. ACELE KAMULAŞTIRMADA ‘’ACELELİK’’ KAVRAMI

İdare, acele kamulaştırma kararı verirken belirsiz nitelikte keyfi bir  ‘’acelelik’’ kararı veremez. Karar genel nitelikte alınamaz, kararın keyfi ve genel nitelikte alınması, mülkiyet hakkının ölçüsüz şekilde ihlal edileceği anlamına geleceğinden Danıştay da kararlarında acelelik kararı alınırken kamu yararı ve kişilerin hak ve özgürlükleri arasındaki dengenin kurulmasına dikkat edilmesi gerektiğini vurgulamıştır. Taşınmaz hakkında acelelik kararı verilirken, bu taşınmazların her biri kamulaştırma sebepleri ile birlikte ayrı ayrı belirtilmelidir. Cumhurbaşkanınca acelelik kararının alınması ise ancak olağanüstü hallerde mümkün olabilir.  

4. CUMHURBAŞKANI TARAFINDAN ALINAN ACELELİK KARARINA İTİRAZ VE ACELE KAMULAŞTIRMA KARARININ İPTALİ

Cumhurbaşkanı tarafından alınan acelelik kararı bir idari işlemdir. Buna göre idare tarafından verilen karara itiraz edebilecek kişiler ise karar ile birlikte hakları sınırlanan ilgililerdir.  İlgililerin, kararı öğrenme tarihinden itibaren 30 gün içerisinde Danıştay’da dava açması gerekir. Acele kamulaştırma kararının iptali  için ise taraflar yargı yoluna giderek iptal davası açabilir. Anayasa’ya göre idarenin her işlemine karşı yargı yolu açık olduğundan bu karar bakımından da yargı yoluna gidilebilir. Danıştay, ilgililerin dava açma süresinin ilan tarihinden itibaren başlayacağını ifade etmiştir. İlan yoluyla taraflara bildirilen işlemlerde ise dava açma süresi ilan tarihini takip eden günden başlayarak 60 gündür. Acelelik kararının iptali davasında görevli mahkeme Danıştay, acele kamulaştırma kararının iptali davalarında görevli mahkeme idare mahkemeleri; yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dikkat etmek gerekir ki acele kamulaştırma sürecinde Cumhurbaşkanının acelelik kararına ilişkin Danıştay’da açılmış bir dava varsa, idare mahkemeleri kamulaştırmanın iptaline ilişkin açılan davaları görev yönünden reddetmekte ve davayı talep üzerine Danıştay’a göndermektedir.    Stj. Av. Cansel Ergöktaş

  Günümüzde teknolojinin gelişmesiyle birlikte elektronik cihazlar artık hayatımızın pek çok alanında yer almakta ve hayatımızı kolaylaştırmaktadır. Yaşam kalitemizi arttırma amacıyla üretilen bu cihazların, özgülenmiş oldukları işleri yapmalarını sağlayan temel husus, aslında belirli yazılım programları ile programlanmış olmalarıdır. Esasen yazılım, cihazların vazifelerini yerine getirmelerini sağlayan ve bu yönüyle söz konusu cihazlara işlevsellik kazandıran, makine dili kullanılarak oluşturulmuş makine komutlarıdır. Yazılım, akıllı telefon, bilgisayar gibi günlük hayatımızda bulunan cihazları hayatımıza kazandırmasının yanında ayrıca otomotiv, inşaat, sanayi, sağlık gibi büyük sektörlerde kullanılan ekipmanların kurulumunda kullanılmakta ve bu sektörlerdeki sistemlerin problemsiz, düzenli bir şekilde sürdürülmesini sağlamaktadır.   Bir yazılımın işlenip, makine diline çevrilmeden önce, insanlar tarafından okunabilir, anlaşılabilir yapıdaki haline ise kaynak kodu denmektedir. Bu kodlar, bir araya gelerek yazılımı meydana getirmektedir ve tam olarak bir programlama dili ile yazılmış olmamalarından dolayı programlama ile uğraşan insanların üzerinde çalışabilmeleri ve tasarlanılan programın algoritmasını, çalışma mantığını anlama açısından kolaylık sağlamaktadır.   Programlar, çok fazla sayıda kaynak kodlarından oluşmakta ve bu kodlar, bir uygulama dosyası oluşturulmak üzere derlenmektedir. Derleme aşamasından sonra esasen programın yapımında kaynak kodlara ihtiyaç duyulmaz, derlenmiş olan uygulama dosyası kullanılmaktadır. Bu bağlamda, program geliştiricilerinin kaynak kodlarını açık bir şekilde yayınlama zorunlulukları bulunmamaktadır. Buna rağmen geliştiricilerin, derlemiş oldukları uygulama dosyası ile kaynak kodlarını birlikte sunduğu, böylelikle insanların program üzerinde derleme yaparak kendi sürümlerini meydana getirmelerine imkan tanıyan yazılımlara “açık kaynak kodlu yazılımlar” denir. Diğer tür olan “kapalı kaynak kodlu yazılımlarda” ise program geliştiricisine bağlı kalınır ve insanlar tarafından program üzerinde herhangi bir değişim, geliştirme yapılması mümkün olmaz. Bu yönüyle kapalı kaynak kodlu yazılımlar aslında geliştiricinin, programı hangi yollarla tasarlamış olduğunu gizlemektedir.   Yazılımlar, geliştiricisinin uzun süre boyunca sarf etmiş olduğu emek ve bunun yanında kopyalanmalarının oldukça kolay olma nitelikleri göz önüne alındığında hukuki koruma altına alınması gerektiği kabul edilen eserlerdir. Nitekim Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu’nun 2. Maddesinin 1. Fıkrasında belirtildiği üzere program yazılımları, belirli şartlar çerçevesinde ilim ve edebiyat eserleri arasında sayılmaktadır. Yazılımlara ait program kodlarının Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu  kapsamında eser olarak değerlendirilip koruma altına alınması için gerekli olan şartlar ise: - Fikri bir çaba sonucu üretilmiş olmaları, - Eser sahibinin hususiyetini taşımaları(özgünlük), -Kanunda sayılan eser çeşitlerinden birine girmeleri, -Şekillenmiş olmalarıdır.       Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu kapsamında hukuki koruma sağlanması için eserlerde bulunması gereken “özgünlük” şartı esasen eserin, sahibine ait bir takım özellikler taşıması gerektiğini ifade eder. Konu, bilgisayar programları bazında ele alındığında; programları ve programları oluşturan algoritmalar, kaynak kodlar, ara yüzler ve program akışlarının, bunları yaratmış olan programcının yeteneği, emeği, fikri ile meydana gelmiş olması gerekir.     Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu kapsamında sağlanan hukuki korumanın en önemli avantajı, fikri ürün sayılan yazılımların, program geliştiricisinin hususiyetini taşıması halinde hiçbir şekil şartına gerek olmadan, yaratılma anından itibaren bu korumadan yararlanabilmesi ve tescil zorunluluğunun bulunmamasıdır .Bu bağlamda, açık kaynak kodlu yazılımların, farklı kaynaklar aracılığıyla derlenmesi ve geliştirilmesi sebebiyle program geliştiricisinin hususiyetini taşıması şartını taşımadığı ve dolayısıyla FSEK ile sağlanan hukuki koruma kapsamı dışında kaldığı sonucu çıkarılabilir gözükse de, söz konusu bu yazılımlardan değişiklik ve uyarlama sonucu meydana getirilen yeni yazılımlar, meydana getirenin de imzasını taşıması kaydıyla bu kanun kapsamında bağımsız bir eser olarak kabul edilirler ve yeni eseri meydana getiren yazılımcı da,yine FSEK kapsamındaki hukuki korumaya sahip olup, eser sahibine tanınan hakları kullanma yetkisine sahip olur.   Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu md. 8’e göre bir eseri meydana getiren kişi, o eserin sahibi olarak kabul edilir. Buna göre yazılımları tasarlayıp üreten gerçek kişiler de bu yazılımların sahibi sayılır, fakat yazılımın tasarlama sürecinde teknik yardım desteği sağlayan kişiler eser sahibi olarak nitelendirilemez.   Çeşitli ülkelerde eser sahibinin fikri emeği ile birlikte ürettiği eserler buluş niteliğinde sayılıp hukuken patent ile korunurken,birçok ülke ve ülkemizde ise bu hukuki koruma telif hakkı ile sağlanır. Telif hakkı, eser sahibine, yaratmış olduğu eser üzerinde kullanım ve o üründen türetilen maddi faydaların bir kısmını kontrol etme hakkı verir. Söz konusu bu hak, eser sahibinin fikri ürünlerini, izinsiz kullanımlara karşı korumayı önleme amacı taşımaktadır. Telif hakkı ile hukuki korumanın sağlanması için, oluşturulan yazılım ve kaynak kodlarının eser niteliğine sahip olması yeterlidir. Söz konusu bu hakkın tesisi bakımından, herhangi bir tescil, kayıt veya onaylama işlemi yapılması gerekli değildir. Yaptırılan tescil vb. işlemler esasen, eser ve eser sahibinin tespiti kolaylığını hedefler.   Her ne kadar hukuki olarak fikri ürünlerin sadece şahsi kullanım amacıyla, ticari kazanç amacı taşımayan durumlarda çoğaltılmasına izin verilmiş olsa da nitelikleri gereği, bilgisayar programlarının şahsi kullanım amacına yönelik çoğaltılması dahi telif hakkı ihlali olarak değerlendirilir   . Programın izinsiz şekilde çoğaltılması, işlenmesi, yayılması, yayınlanması gibi hallerde eser sahibi programcı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu madde 66’da düzenlenmiş olan Tecavüzün Ref’i Davası’ndan yararlanabilir. İlgili maddeye göre, “Manevi ve mali hakları tecavüze uğrayan kimse, tecavüz edene karşı tecavüz ref’ini talep edebilir.” Herhangi bir yazılım veya hazırlık aşamasında kullanılan kodların çoğaltılması, yayılması vb. gibi tecavüzlerin önlenmesi amacını taşıyan bu dava yoluyla programcı, yapılan tecavüzün yargılama yoluyla önlenmesini ve sona erdirilmesini talep etmiş olur. Ayrıca bu dava kapsamında programcı, çoğaltılmış olan programların imhasını ya da çoğaltma araçlarının kendisine verilmesini ve bunun yanı sıra “söz konusu program için sözleşme yapılmış olsaydı kazanabileceği ücret veya emsal ücret üzerinden uğramış olduğu zararı üç katına kadar” talep etme hakkına sahiptir. Önleme davasını açmak için tecavüz niteliğindeki eylemi gerçekleştirenin kusurlu olması şartı aranmamaktadır.     Tecavüzün ref’i davasından farklı olarak, tecavüz eylemi gerçekleştirilmeden ve bir zarar ortaya çıkmadan, ve fakat tecavüz yoluyla ihlalin gerçekleştirilmesinin yakın ve muhtemel olduğu hallerde ise program sahibi, yine Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu’nda düzenlenmiş olan Tecavüzün Men’i Davası ile yapılması planlanan ihlal niteliğindeki eylemin yasaklanmasını talep edebilir. Bu davada da tecavüzü gerçekleştiren kişinin kusurlu olması, dava açısından bir önem taşımaz.     Tecavüzün ref’i ve men’i davaları dışında eser sahibi programcı, tecavüzü gerçekleştirerek yazılımı üzerinde sahip olduğu  haklarını ihlal eden kişiden maddi veya manevi tazminat talep edebilir. Fakat bu talepler için, tecavüzü gerçekleştirenin kusurlu olması gereklidir. Manevi tazminat olarak hakim, bir miktar para ödenmesine veya söz konusu bu manevi tazminatın başka şekilde karşılanmasına hükmedebilir. Ayrıca telif hakkı ihlal edilen program sahibi, maddi tazminat yanında ayrıca tecavüzü gerçekleştirenin, bu ihlal yoluyla kazanmış olduğu paranın kendisine verilmesini de talep edebilir.   Ülkemizde yargılama süreçleri oldukça uzun sürdüğünden, ihlal edilen hakkın yok olmaması veya anlamını yitirecek derecede zarar görmemesi adına dava süreci başlanmadan önce ihtiyati tedbir yoluna başvurulabilir. Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu madde 77’ye göre “Esaslı bir zararın veya ani bir tehlikenin yahut emrivakilerin önlenmesi için veya diğer her hangi bir sebepten dolayı zaruri ve bu hususta ileri sürülen iddialar kuvvetle muhtemel görülürse hukuk mahkemesi, bu Kanunla tanınmış olan hakları ihlal veya tehdide maruz kalanların ya da meslek birliklerinin talebi üzerine, davanın açılmasından önce veya sonra diğer tarafa bir işin yapılmasını veya yapılmamasını, işin yapıldığı yerin kapatılmasını veya açılmasını emredebileceği gibi, bir eserin çoğaltılmış nüshalarının veya hasren onu imale yarıyan kalıp ve buna benzer sair çoğaltma vasıtalarının ihtiyati tedbir yolu ile muhafaza altına alınmasına karar verebilir.” Bu düzenlemeye göre hakkı tecavüz yoluyla ihlal edilen eser sahibi programcı, yukarıda bahsetmiş olduğumuz davaları açmadan önce veya açtıktan sonra mahkemeden, yazılımının çoğaltılmasının, kopyalanmasının, yayımlanmasının vb. tecavüzlerin önüne geçme amacıyla, hüküm verilmeden önce ihtiyati tedbir yoluyla engellenmesini talep edebilir. Mahkemenin söz konusu tedbire karar verebilmesi için, tedbir yoluyla önlenmesi istenilen tecavüze ilişkin iddiaların kuvvetle muhtemel olması ve tecavüz sonucunda esaslı bir zararın meydana gelecek olması veya tecavüzün ani bir tehlikeye dayanması gerekmektedir.   Stj. Av. Emir Atay    

  Markayı kullanma hakkı münhasıran marka sahibine tanınmış olmakla birlikte marka sahibi kendi rızası dışında markasına yönelik gerçekleşen tecavüz niteliğindeki fiillerin önlenmesini ve bu fiiller nedeniyle ortaya çıkan zararların tazmin edilmesini talep edebilir.[1] Bu konuya ilişkin hüküm, Sınai Mülkiyet Kanunu (SMK) m. 29/f.1’de düzenlenmiştir:   Madde 29-  (1) Aşağıdaki fiiller marka hakkına tecavüz sayılır:

1. a) Marka sahibinin izni olmaksızın, markayı 7 nci maddede belirtilen biçimlerde kullanmak.
2. b) Marka sahibinin izni olmaksızın, markayı veya ayırt edilemeyecek kadar benzerini kullanmak suretiyle markayı taklit etmek.
3. c) Markayı veya ayırt edilemeyecek kadar benzerini kullanmak suretiyle markanın taklit edildiğini bildiği veya bilmesi gerektiği hâlde tecavüz yoluyla kullanılan markayı taşıyan ürünleri satmak, dağıtmak, başka bir şekilde ticaret alanına çıkarmak, ithal işlemine tabi tutmak, ihraç etmek, ticari amaçla elde bulundurmak veya bu ürüne dair sözleşme yapmak için öneride bulunmak.

ç) Marka sahibi tarafından lisans yoluyla verilmiş hakları izinsiz genişletmek veya bu hakları üçüncü kişilere devretmek. (2) 19 uncu maddenin ikinci fıkrası hükmü tecavüz davalarında def’i olarak ileri sürülebilir. Bu durumda kullanıma ilişkin beş yıllık sürenin belirlenmesinde dava tarihi esas alınır.   Söz konusu kanun maddesine paralel olan SMK m.7’de de marka tescilinden doğan hakların münhasıran marka sahibine ait olduğu ve benzeri fiillerin önlenmesinin talep edilebileceği vurgulanmıştır. SMK m. 30’da da hukuki sorumluluğun yanı sıra kanunda düzenlenen hukuka aykırı fiilleri gerçekleştiren kişilerin cezai sorumluluğu hüküm altına alınmıştır.   Davacı marka sahibi, marka hakkına tecavüz niteliğindeki fiile karşı açtığı davada sayılanlarla sınırlı olmamak üzere şu gibi taleplerde bulunabilir: tecavüzün men-i, tecavüzün ref’i, ürünlere el koyma gibi ihtiyati tedbirler, mahkeme ilamın yayımlanması, maddi ve manevi tazminat…   Vurgulanması gereken bir diğer husus ise, eda davası açılmadan önce tespit davalarına da başvurulabileceğidir. Bu noktada davacı taraf, delil tespitine başvurabilir veya tecavüzün tespiti davasını açabilir. Tespit davası herhangi bir eda hükmü içermediğinden, sonraki süreçte açılan eda davalarında davacı taraf, tespit davası sonucunda elde ettiği mahkeme ilamını sunarak davalı taraftan birtakım edimler talep edebilecektir.   Örnek Yargı Kararı: Yargıtay 11. HD. 2020/1815 E., 2021/4734 K. 03.06.2021 Ta. Kararı …davalılara ait iş yerinde savcılık marifetiyle arama el koyma işlemi yaptırdıklarını ve müvekkiline ait markaların izinsiz ve yasalara aykırı olarak kataloglarda kullanıldığı ve bu markalar kullanılarak satış yapıldığının faturalarla tespit edildiğini ve davalılar hakkında ceza davası açıldığını, davalıların müvekkilinin tescilli markasıyla aynı veya ayırt edilemeyecek kadar benzer ibare altında taklit ürünleri satışa arz etmesi ve müvekkilinin tescilli markasıyla iltibaslar yaratacak derecede benzer ibareleri kullanmasının müvekkilinin 556 sayılı KHK'dan kaynaklanan haklarına tecavüz ve aynı zamanda TTK'nın 57/5 maddesine göre de haksız rekabet teşkil ettiği ileri sürerek, davalıların müvekkiline ait 2005/06700 numaralı "illusion by korle" tescilli markasına yönelik haksız ve hukuk dışı tecavüz fiillerinin durdurulması ve men'i, 5.000,00 TL manevi tazminatın ticari reeskont faiziyle davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini ve hükmün ilanını talep ve dava etmiştir. Davalılar vekili, "illusion" adlı markanın müvekkili ...'nin ortağı olduğu İngiltere merkezli Aeon Uk. Ltd. ve Pitacs Ltd. tarafından İngiltere ve OHİM nezdinde tescil edildiğini ve halen de tüm dünyada kullanılmakta olduğunu, "illusion" markalı satışlarının sadece yurt dışında yapıldığını, ürünün Türkiye'de "meridyen" markası ile satıldığını, davalı ...'ün, davalı ...'nin iş yerinde çalıştığını, herhangi bir ortaklığı ve sorumluluğu bulunmadığını, müvekkilinin kendisine ait olan ve yıllardır üretip sattığı markayı taklit etme amacı ile hareket etmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, Dairemiz bozma ilamına uyularak davanın kısmen kabulüne dair verilen karar davalılar vekilinin temyizi üzerine Dairemizce onanmıştır. Dosyadaki yazılara, mahkeme kararında belirtilip Yargıtay ilamında benimsenen gerektirici sebeplere göre, davalılar vekilinin HUMK 440. maddesinde sayılan hallerden hiçbirisini ihtiva etmeyen karar düzeltme isteğinin reddi gerekir…   Fatma Aslıhan BEJI   [1] Suluk, Cahit; Karasu, Rauf; Nal, Temel, Fikri Mülkiyet Hukuku, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2020, s. 227 vd.

  Kira sözleşmesine ilişkin hükümler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda m. 299 vd.’da düzenlenmiştir. Bu hükümler uyarınca hem kiraya verenin hem de kiracının birtakım yükümlülükleri olmakla birlikte bu yükümlülüklere aykırı davranmaları neticesinde söz konusu olabilecek yaptırımlar da öngörülmüştür.   Uygulamada kira sözleşmelerine ilişkin sıklıkla karşılaşılan davalardan biri de tahliye davalarıdır. Taşınmaz kiralarında gündeme gelen bu davalar kiracılara karşı açılmaktadır ve bu davalar Sulh Hukuk Mahkemeleri tarafından görülmektedir. Tahliye davaları farklı sebeplere dayanabilir; bu sebeplerin bazıları kiraya verenden bazıları ise kiracıdan kaynaklanan sebeplerdir. Kanunda ayrıca başkaca tahliye davası açma imkânı kiraya verene tanınmıştır. Kanunda konut ve işyeri kiraları için öngörülen tahliye sebepleri şunlardır:   Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri:  

• Kiracının kira bedelini öngörülen sürede ödememesi (TBK m. 352): ‘‘Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.’’

  Burada söz konusu kira sözleşmesinin süresi ile ihtarnameler önem arz etmektedir. Yapılan ihtarlar için birtakım koşullar öngörülmüştür. Öncelikle ihtarnamenin muaccel olmuş bir kira bedeline yönelik olması şartı aranır. İhtara muhatap olan kiracıya bu ihtarın usulüne uygun tebliğ edilmiş olması ve ihtarnamede kiracıya tanınan yasal ödeme süresinin belirtilmiş olması da gerekir.  

• Kiracının tahliye taahhüdünde bulunması (TBK m. 352): ‘‘Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.’’

  Ancak tahliye taahhütlerinin geçerliliği için de birtakım şartları aranmaktadır: taahhütnamenin yazılı şekilde yapılmış olması, belirli bir tarihin belirtilmiş olması, tarafların serbest iradelerine dayanıyor olması, kiracı veya onun bu konuda özel olarak vekalet vererek yetkili kıldığı kişi tarafınca imzalanmış olması. Yargıtay’ın da tahliye taahhütlerinin geçerlilik şartları hususunda son derece dikkatli olduğu görülmektedir.   Yargıtay 12. HD. 2020/1175 E., 2020/2309 K., 09.03.2020 Ta. Kararı:   …Kira süresi 01.05.2012 tarihinden başlayarak 3+2 yıl olarak kararlaştırılmış olup bu sürenin sonunda kiracı mecuru boşaltarak kiraya verene kayıtsız şartsız teslim edecektir.” şeklinde taahhüdün yer aldığı, davalının 01/02/2005 tarihli kira sözleşmesine göre bu tarihten itibaren kiralanan taşınmazda bulunduğu, söz konusu taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verilen tahliye taahhüdü olduğu ancak taahhüdün belli bir tarihi içermediği görülmüştür. Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez. O halde, ilk derece mahkemesince belirtilen gerekçe ile davanın reddine ve Bölge Adliye Mahkemesince de istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir…   Yargıtay 6. HD. 2015/792 E., 2015/1847 K., 25.02.2015 Ta. Kararı: Yargıtay bu kararında kira sözleşmesinden önce düzenlenen taahhütnamelerin geçersizliğinin 1 yıllık süre zarfında (TBK m. 39’da yer alan süre çerçevesinde) taahhütnamenin iptali davası açılmadığı durumlarda artık ileri sürülemeyeceğini belirtmiştir.   …Davacı vekili, dava dilekçesinde; Taraflar arasındaki 1 yıl süreli kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 02.02.2013 değil aynı zamanda düzenlenme tarihi de olan 28.01.2013 olduğunu, davalının Bakırköy 42. Noterliği'nin 31.01.2013 tarih ve 010710 yevmiyle numaralı taahhütnamesi ile kiralananı sözleşme bitim tarihi olan 28.01.2014 tarihinde tahliye etmeyi taahhüt ettiğini ancak tahliye etmediğini belirterek kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, taraflar arasında bulunan 28.01.2013 düzenleme tarihli kira sözleşmesinin 02.02.2013 tarihinde başladığını buna göre davaya konu taahhütnamenin taraflar arasındaki kira ilişkisi başlamadan önce 31.01.2013 tarihinde düzenlendiğini beyanla davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 02.02.2013 olduğu gözetildiğinde tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden önce verilmiş olması nedeniyle geçerliliğinin bulunmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiştir. Davalı, Bakırköy 42. Noterliğinde düzenlenen 31.01.2013 tarihli tahliye taahhütnamesinde ... Mahallesi ...No:1 Bağcılar adresinde kiracı bulunduğunu açıklayarak "28.01.2014 tarihinde hiçbir ...gerek kalmadan tahliye edeceğini ve boş olarak teslim edeceğini" taahhüt etmiştir. Taahhüdün düzenlendiği tarihten itibaren 1 yıl içinde (TBK'nun 39. maddesinde açıklanan sürede) tahliye taahhütnamesinin iptali istenmediğinden tahliye taahhüdü geçerli olup dava süresinde açıldığına göre davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle red kararı verilmesi doğru değildir…    

• Kiracının kiralanan taşınmazın bulunduğu ilçe ya da belediyede başka bir meskeninin bulunması (TBK m. 352): ‘‘Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.’’

  Bu hükmü özetlemek gerekirse bu düzenleme kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe, belde veya belediye sınırları içerisinde ikamet etmeye elverişli başkaca bir konutu mevcut olduğu takdirde, kiraya verenin sözleşmeyi kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava ile sonlandırabilmesini öngörmüştür.  Öncelikle belirtmek gerekir ki kanunda yer alan bu ifadede belediye kavramının kapsadığı sınırlar tam olarak belirtilmemiştir. Bundan kaynaklı olarak doktrinde tartışmalı bir husus olarak karşımıza çıkmaktadır.[1] Buna göre, öğretide bir görüş büyükşehir belediye sınırlarının bu madde kapsamına dahil edilemeyeceğini ileri sürmektedir.[2] Diğer bir görüşe göre ise, TBK’nin 352. maddesinin üçüncü fıkrasının uygulama alanını daraltılmaması gerektiğini, mesafelerin uzamasının konutun elverişliliğini ortadan kaldırdığını ileri sürmektedir.  

• Kiracının ‘fuzuli şagil’ sıfatını haiz olması

  Bir malın sahibinin (bu malın sahibi idare de olabilir) rızası olmaksızın zilyetliğini elinde bulunduran ya da malı kullanan kişiler ‘fuzuli şagil’ olarak nitelendirilir. Bu kişiler gerçek veya tüzel kişi olabilmekle birlikte kusurlu olup olmamaları önem arz etmez. Bu durumlarda da kişiye karşı fuzuli işgal sebebiyle tahliye davası açılabilir. İhtar şartı aranmamıştır. Sulh Hukuk Mahkemeleri burada da görevli mahkemelerdir.  

• Kiracının kira sözleşmesine/kanuna aykırı fiillerde bulunması

  Kanun kiracıya birtakım yükümlülükler yüklemiştir. Özenle kullanma, komşulara saygı gösterme, kiralananın gösterilmesine katlanma borcu bunlardan birkaçıdır (TBK m. 316, 317, 319 vb.). Kanun koyucu, kiraya verene kiracının yükümlülüklerini ihlal etmesi durumunda sözleşmeyi feshetme hakkı tanımıştır. Kiracının ihtar çekilerek uyarılması gibi birtakım koşullar da bazı fiiller için aranmıştır (bknz. TBK m. 316).   Yargıtay 3. HD. 2017/4988 E., 2017/12944 K., 28.09.2017 Ta. Kararı: Yargıtay bu kararında kiracının özenle kullanma yükümlülüğünü ihlal ettiği durumlarda hangi hallerde ihtar koşulunun aranmayacağını zikretmiştir. …Mahkemece, davalının akde aykırılıkları gidermesi için davacı tarafından bir ihtarnamenin düzenlenmediği, davada kiracının açıktan pek fena kullanımının bulunmadığı belirtilerek davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Olayımıza gelince; hükme esas alınan 10.06.2008 başlangıç ve 30.09.2012 bitim tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. TBK’nun 316/3.maddesinde düzenlenen kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu nedeniyle tahliye davalarında, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması halinde kiraya verene, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmadan ve herhangi bir süre verilmeden fesih hakkı tanınmıştır. Davalının, site sakinlerine yönelik tehdit edici sözler söylediğine ilişkin tanık beyanları ve dosya içeriği nazara alındığında, davalı kiracının eyleminin kiralananı açıktan fena kullanımını oluşturduğu , taraflar arasındaki kira ilişkisinin çekilmez hale geldiği , artık davacı kiraya verenden bu olumsuzluklara rağmen ilişkisine devam etmesinin beklenemeyeceği ve bu itibarla ihtar gerekmeksizin dava açılabileceği gözetilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…     Kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri:  

• Kiraya verenin kira sözleşmesine konu olan konut/işyerine gereksinim duyması (ihtiyaç sebebiyle, TBK m. 350/b.1):

Kiraya veren, kira sözleşmesini;  

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

  belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.   Yargıtay, bu hükme dayanılarak açılan davalarda davacılar tarafından gerekçe olarak ileri sürülen ihtiyaç gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olmasını aramaktadır. Yeniden kiralama yasağı da bu tahliye neticesinde gündeme gelecektir.   Yargıtay 3. HD. 2017/6483 E., 2019/2527 K., 25.03.2019 Ta. Kararı:   …Somut uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 355. maddesi gereğince davacının tahliye ettiği kiralananın üçüncü bir kişiye kiraya verilmesi nedeniyle tazminat talebine ilişkindir.  Türk Borçlar Kanununda konut ve çatılı işyeri kiraları 339. ve devamındaki maddelerde düzenlenmiştir. Konut veya çatılı işyeri kirasına ilişkin sözleşmelerin dava yoluyla sona erme şekillerinden olan kiraya verenden kaynaklanan sebepler arasında gereksinim nedeniyle sona erme düzenlenmiş olup TBK m. 350/1'e göre; kiraya veren, kira sözleşmesini;  kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Yine TBK m. 355/1'e göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz ve TBK m. 355/3'e göre kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür…    

• Söz konusu konut/işyerinin yeni malikinin ihtiyacı sebebiyle (TBK m. 351): Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.   Yargıtay, yine burada da bu hükme dayanılarak açılan davalarda davacılar tarafından gerekçe olarak ileri sürülen ihtiyaç gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olmasını aramaktadır.    

• Kira sözleşmesine konu olan konut/işyerinin inşa ve imarı sebebiyle (TBK m. 350/b.2):

Kiraya veren, kira sözleşmesini;  

• Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

  belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.   Bu hükümde de özetle, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla birtakım koşulların sağlanması halinde tahliyede davasının açılabileceği öngörülmüştür. Bu hükme dayanılarak açılan davalarda da yeniden kiralama yasağı gündeme gelecektir. Bknz. Yargıtay 3. HD. 2017/4632 E., 2019/1687 K. 21.02.2019 Ta. Kararı.   Yargıtay 3. HD. 2017/4632 E., 2019/1687 K. 21.02.2019 Ta. Kararı:   …6100 sayılı Türk Borçlar Kanununun yeniden kiralama yasağı başlıklı 355. maddesinde; "Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür." düzenlemesi bulunmaktadır...         Kanundan kaynaklanan tahliye sebepleri:  

• TBK m. 347: Bu hüküm uyarınca ‘…ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler...’   Bu hüküm kanundaki diğer hükümlere kıyasla daha yeni olmakla birlikte belirli bir sürenin sonunda kiraya verene gerekçe göstermeksizin fesih hakkı tanımaktadır. Bu düzenlemenin getirilmesindeki temel dayanaklardan biri de malikin mülkiyet hakkının bir noktada korunması gerektiği düşüncesidir. Fesih bildirim sürelerine de atıf yapıldığı görülmektedir.     Fatma Aslıhan BEJI       [1] DOĞU, Hakkı Mert, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesı̇nı̇n üçüncü fıkrasına göre kı̇raya verenı̇n kı̇ra sözleşmesı̇nı̇ sona erdı̇rmesı̇, Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi, Aralık, 2019. [2] Söz konusu görüş gerekçe olarak madde gerekçesini ve yüz ölçümü büyük olan illerde büyükşehir belediyesi sınırlarını madde kapsamına dahil etmenin hakkaniyete uygun olmamasını göstermiştir.