Kira sözleşmesine ilişkin hükümler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda m. 299 vd.’da düzenlenmiştir. Bu hükümler uyarınca hem kiraya verenin hem de kiracının birtakım yükümlülükleri olmakla birlikte bu yükümlülüklere aykırı davranmaları neticesinde söz konusu olabilecek yaptırımlar da öngörülmüştür.
Uygulamada kira sözleşmelerine ilişkin sıklıkla karşılaşılan davalardan biri de tahliye davalarıdır. Taşınmaz kiralarında gündeme gelen bu davalar kiracılara karşı açılmaktadır ve bu davalar Sulh Hukuk Mahkemeleri tarafından görülmektedir. Tahliye davaları farklı sebeplere dayanabilir; bu sebeplerin bazıları kiraya verenden bazıları ise kiracıdan kaynaklanan sebeplerdir. Kanunda ayrıca başkaca tahliye davası açma imkânı kiraya verene tanınmıştır. Kanunda konut ve işyeri kiraları için öngörülen tahliye sebepleri şunlardır:
Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri:
- Kiracının kira bedelini öngörülen sürede ödememesi (TBK m. 352): ‘‘Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.’’
Burada söz konusu kira sözleşmesinin süresi ile ihtarnameler önem arz etmektedir. Yapılan ihtarlar için birtakım koşullar öngörülmüştür. Öncelikle ihtarnamenin muaccel olmuş bir kira bedeline yönelik olması şartı aranır. İhtara muhatap olan kiracıya bu ihtarın usulüne uygun tebliğ edilmiş olması ve ihtarnamede kiracıya tanınan yasal ödeme süresinin belirtilmiş olması da gerekir.
- Kiracının tahliye taahhüdünde bulunması (TBK m. 352): ‘‘Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.’’
Ancak tahliye taahhütlerinin geçerliliği için de birtakım şartları aranmaktadır: taahhütnamenin yazılı şekilde yapılmış olması, belirli bir tarihin belirtilmiş olması, tarafların serbest iradelerine dayanıyor olması, kiracı veya onun bu konuda özel olarak vekalet vererek yetkili kıldığı kişi tarafınca imzalanmış olması. Yargıtay’ın da tahliye taahhütlerinin geçerlilik şartları hususunda son derece dikkatli olduğu görülmektedir.
Yargıtay 12. HD. 2020/1175 E., 2020/2309 K., 09.03.2020 Ta. Kararı:
…Kira süresi 01.05.2012 tarihinden başlayarak 3+2 yıl olarak kararlaştırılmış olup bu sürenin sonunda kiracı mecuru boşaltarak kiraya verene kayıtsız şartsız teslim edecektir.” şeklinde taahhüdün yer aldığı, davalının 01/02/2005 tarihli kira sözleşmesine göre bu tarihten itibaren kiralanan taşınmazda bulunduğu, söz konusu taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verilen tahliye taahhüdü olduğu ancak taahhüdün belli bir tarihi içermediği görülmüştür. Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez.
O halde, ilk derece mahkemesince belirtilen gerekçe ile davanın reddine ve Bölge Adliye Mahkemesince de istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir…
Yargıtay 6. HD. 2015/792 E., 2015/1847 K., 25.02.2015 Ta. Kararı: Yargıtay bu kararında kira sözleşmesinden önce düzenlenen taahhütnamelerin geçersizliğinin 1 yıllık süre zarfında (TBK m. 39’da yer alan süre çerçevesinde) taahhütnamenin iptali davası açılmadığı durumlarda artık ileri sürülemeyeceğini belirtmiştir.
…Davacı vekili, dava dilekçesinde; Taraflar arasındaki 1 yıl süreli kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 02.02.2013 değil aynı zamanda düzenlenme tarihi de olan 28.01.2013 olduğunu, davalının Bakırköy 42. Noterliği’nin 31.01.2013 tarih ve 010710 yevmiyle numaralı taahhütnamesi ile kiralananı sözleşme bitim tarihi olan 28.01.2014 tarihinde tahliye etmeyi taahhüt ettiğini ancak tahliye etmediğini belirterek kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, taraflar arasında bulunan 28.01.2013 düzenleme tarihli kira sözleşmesinin 02.02.2013 tarihinde başladığını buna göre davaya konu taahhütnamenin taraflar arasındaki kira ilişkisi başlamadan önce 31.01.2013 tarihinde düzenlendiğini beyanla davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 02.02.2013 olduğu gözetildiğinde tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden önce verilmiş olması nedeniyle geçerliliğinin bulunmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiştir. Davalı, Bakırköy 42. Noterliğinde düzenlenen 31.01.2013 tarihli tahliye taahhütnamesinde … Mahallesi …No:1 Bağcılar adresinde kiracı bulunduğunu açıklayarak “28.01.2014 tarihinde hiçbir …gerek kalmadan tahliye edeceğini ve boş olarak teslim edeceğini” taahhüt etmiştir. Taahhüdün düzenlendiği tarihten itibaren 1 yıl içinde (TBK’nun 39. maddesinde açıklanan sürede) tahliye taahhütnamesinin iptali istenmediğinden tahliye taahhüdü geçerli olup dava süresinde açıldığına göre davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle red kararı verilmesi doğru değildir…
- Kiracının kiralanan taşınmazın bulunduğu ilçe ya da belediyede başka bir meskeninin bulunması (TBK m. 352): ‘‘Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.’’
Bu hükmü özetlemek gerekirse bu düzenleme kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe, belde veya belediye sınırları içerisinde ikamet etmeye elverişli başkaca bir konutu mevcut olduğu takdirde, kiraya verenin sözleşmeyi kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava ile sonlandırabilmesini öngörmüştür. Öncelikle belirtmek gerekir ki kanunda yer alan bu ifadede belediye kavramının kapsadığı sınırlar tam olarak belirtilmemiştir. Bundan kaynaklı olarak doktrinde tartışmalı bir husus olarak karşımıza çıkmaktadır.[1] Buna göre, öğretide bir görüş büyükşehir belediye sınırlarının bu madde kapsamına dahil edilemeyeceğini ileri sürmektedir.[2] Diğer bir görüşe göre ise, TBK’nin 352. maddesinin üçüncü fıkrasının uygulama alanını daraltılmaması gerektiğini, mesafelerin uzamasının konutun elverişliliğini ortadan kaldırdığını ileri sürmektedir.
- Kiracının ‘fuzuli şagil’ sıfatını haiz olması
Bir malın sahibinin (bu malın sahibi idare de olabilir) rızası olmaksızın zilyetliğini elinde bulunduran ya da malı kullanan kişiler ‘fuzuli şagil’ olarak nitelendirilir. Bu kişiler gerçek veya tüzel kişi olabilmekle birlikte kusurlu olup olmamaları önem arz etmez. Bu durumlarda da kişiye karşı fuzuli işgal sebebiyle tahliye davası açılabilir. İhtar şartı aranmamıştır. Sulh Hukuk Mahkemeleri burada da görevli mahkemelerdir.
- Kiracının kira sözleşmesine/kanuna aykırı fiillerde bulunması
Kanun kiracıya birtakım yükümlülükler yüklemiştir. Özenle kullanma, komşulara saygı gösterme, kiralananın gösterilmesine katlanma borcu bunlardan birkaçıdır (TBK m. 316, 317, 319 vb.). Kanun koyucu, kiraya verene kiracının yükümlülüklerini ihlal etmesi durumunda sözleşmeyi feshetme hakkı tanımıştır. Kiracının ihtar çekilerek uyarılması gibi birtakım koşullar da bazı fiiller için aranmıştır (bknz. TBK m. 316).
Yargıtay 3. HD. 2017/4988 E., 2017/12944 K., 28.09.2017 Ta. Kararı: Yargıtay bu kararında kiracının özenle kullanma yükümlülüğünü ihlal ettiği durumlarda hangi hallerde ihtar koşulunun aranmayacağını zikretmiştir.
…Mahkemece, davalının akde aykırılıkları gidermesi için davacı tarafından bir ihtarnamenin düzenlenmediği, davada kiracının açıktan pek fena kullanımının bulunmadığı belirtilerek davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Olayımıza gelince; hükme esas alınan 10.06.2008 başlangıç ve 30.09.2012 bitim tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. TBK’nun 316/3.maddesinde düzenlenen kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu nedeniyle tahliye davalarında, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması halinde kiraya verene, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmadan ve herhangi bir süre verilmeden fesih hakkı tanınmıştır. Davalının, site sakinlerine yönelik tehdit edici sözler söylediğine ilişkin tanık beyanları ve dosya içeriği nazara alındığında, davalı kiracının eyleminin kiralananı açıktan fena kullanımını oluşturduğu , taraflar arasındaki kira ilişkisinin çekilmez hale geldiği , artık davacı kiraya verenden bu olumsuzluklara rağmen ilişkisine devam etmesinin beklenemeyeceği ve bu itibarla ihtar gerekmeksizin dava açılabileceği gözetilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…
Kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri:
- Kiraya verenin kira sözleşmesine konu olan konut/işyerine gereksinim duyması (ihtiyaç sebebiyle, TBK m. 350/b.1):
Kiraya veren, kira sözleşmesini;
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Yargıtay, bu hükme dayanılarak açılan davalarda davacılar tarafından gerekçe olarak ileri sürülen ihtiyaç gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olmasını aramaktadır. Yeniden kiralama yasağı da bu tahliye neticesinde gündeme gelecektir.
Yargıtay 3. HD. 2017/6483 E., 2019/2527 K., 25.03.2019 Ta. Kararı:
…Somut uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi gereğince davacının tahliye ettiği kiralananın üçüncü bir kişiye kiraya verilmesi nedeniyle tazminat talebine ilişkindir. Türk Borçlar Kanununda konut ve çatılı işyeri kiraları 339. ve devamındaki maddelerde düzenlenmiştir.
Konut veya çatılı işyeri kirasına ilişkin sözleşmelerin dava yoluyla sona erme şekillerinden olan kiraya verenden kaynaklanan sebepler arasında gereksinim nedeniyle sona erme düzenlenmiş olup TBK m. 350/1’e göre; kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Yine TBK m. 355/1’e göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz ve TBK m. 355/3’e göre kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür…
- Söz konusu konut/işyerinin yeni malikinin ihtiyacı sebebiyle (TBK m. 351): Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Yargıtay, yine burada da bu hükme dayanılarak açılan davalarda davacılar tarafından gerekçe olarak ileri sürülen ihtiyaç gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olmasını aramaktadır.
- Kira sözleşmesine konu olan konut/işyerinin inşa ve imarı sebebiyle (TBK m. 350/b.2):
Kiraya veren, kira sözleşmesini;
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Bu hükümde de özetle, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla birtakım koşulların sağlanması halinde tahliyede davasının açılabileceği öngörülmüştür. Bu hükme dayanılarak açılan davalarda da yeniden kiralama yasağı gündeme gelecektir. Bknz. Yargıtay 3. HD. 2017/4632 E., 2019/1687 K. 21.02.2019 Ta. Kararı.
Yargıtay 3. HD. 2017/4632 E., 2019/1687 K. 21.02.2019 Ta. Kararı:
…6100 sayılı Türk Borçlar Kanununun yeniden kiralama yasağı başlıklı 355. maddesinde; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” düzenlemesi bulunmaktadır…
Kanundan kaynaklanan tahliye sebepleri:
- TBK m. 347: Bu hüküm uyarınca ‘…ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler…’
Bu hüküm kanundaki diğer hükümlere kıyasla daha yeni olmakla birlikte belirli bir sürenin sonunda kiraya verene gerekçe göstermeksizin fesih hakkı tanımaktadır. Bu düzenlemenin getirilmesindeki temel dayanaklardan biri de malikin mülkiyet hakkının bir noktada korunması gerektiği düşüncesidir. Fesih bildirim sürelerine de atıf yapıldığı görülmektedir.
Fatma Aslıhan BEJI
[1] DOĞU, Hakkı Mert, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesı̇nı̇n üçüncü fıkrasına göre kı̇raya verenı̇n kı̇ra sözleşmesı̇nı̇ sona erdı̇rmesı̇, Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi, Aralık, 2019.
[2] Söz konusu görüş gerekçe olarak madde gerekçesini ve yüz ölçümü büyük olan illerde büyükşehir belediyesi sınırlarını madde kapsamına dahil etmenin hakkaniyete uygun olmamasını göstermiştir.