Ülkemizde hazineye ait taşınmazların ekonomiye kazandırılması amacıyla T.C. Maliye Bakanlığı’nın yetki ve kontrolünde olmak üzere kanunda hazine adına kayıtlı gayrimenkuller için satış imkânı öngörülmüştür. Satışa ilişkin detaylı açıklamalar Milli Emlak Genel Tebliğ / Sıra No: 313’de yer almakla birlikte şu şekildedir:
…c) 4071 sayılı Kanundan Yararlanacak Kişiler
1) Kadastro Gören Yerlerde Kanundan Yararlanacak Kişiler
(1) Kadastro gören yerlerde, kadastro veya tapulama tutanaklarına göre adlarına tespit veya tescil edilen, ancak 431 sayılı Kanuna dayanarak, Hazinenin yaptığı itiraz nedeniyle kadastro veya tapulama komisyonu kararları yahut mahkeme ilamları sonucu Hazine adına tescil edilen taşınmazların tutanaklarında gösterilen tespit veya tescil malîki veya bunların akdî veya kanunî halefleri 4071 sayılı Kanundan yararlanacaktır.
(2) Ayrıca, zilyedi belirtilerek 431 sayılı Kanun uyarınca doğrudan Hazine adına tespit ve tescil edilen taşınmazların tutanakta belirtilen zilyetleri veya bunların akdî veya kanunî halefleri de bu Kanundan faydalanacaklardır.
(3) Malikin, zilyedin, kanunî veya akdi halefin birden fazla olması durumunda, Kanundan yararlanmak için başvuru zorunluluğu getirildiğinden, başvuranın kendisi dışında diğerleri adına da hareket etmesi halinde, temsil yetkisi olup olmadığı hususu noter onaylı vekâletnameye bakılarak kontrol edilecektir. Temsil etmiyor ise, sadece başvuran kişinin hissesine ilişkin işlemler yapılacaktır. Başvurmayanların hisseleri Hazine mülkiyetinde bırakılacaktır.
(4) Mirasçı birden fazla ise yukarıda açıklandığı şekilde ve veraset belgesindeki miras hisseleri oranında işlem yapılacak, başvurmayan veya vekâleten temsil edilmeyen mirasçı hakkında işlem yapılmayacaktır. Terekeye mümessil atandığı durumlar saklı kalacaktır.
(5) İdare, başvuranların malik, zilyed, akdi veya kanunî halef olup olmadıklarını araştıracaktır.
2) Kadastro Görecek Yerlerde Kanundan Yararlanacak Kişiler
(1) 4071 sayılı Kanun yürürlüğe girdikten sonra, yapılacak kadastro çalışmaları sırasında 431 sayılı Kanuna göre Hazineye intikal etmesi gereken bir taşınmaz ortaya çıktığı takdirde, bu taşınmazın zilyedlerinden 3402 sayılı Kanunun 14 üncü maddesinde belirtilen zilyedlik şartlarını taşıyanların isimleri kadastro tutanağında belirtilerek taşınmaz öncelikle Hazine adına tespit ve tescil edilecektir.
(2) Ancak, kadastro tutanağında isimleri belirtilmiş olan zilyedler, tutanakların kesinleşmesinden itibaren bir yıl içinde başvurdukları takdirde, bu Kanundan yararlanacaklardır.
(3) Tutanakta ismi geçen zilyed, tutanağın kesinleşmesinden önce veya sonra ölmesi veya taşınmazı satması durumunda başvuru hakkı mirasçılara ya da akdi halefe geçecektir. Maddede öngörülen süre içinde mirasçılar veya akdi halefler yukarıda açıklandığı şekilde başvurabileceklerdir…
Görüldüğü üzere bu noktada zilyetliğin tespitinden idare sorumlu olmaktadır; zilyedin belirlenmesi, zilyetlik şartlarının taşınıp taşınmadığının kontrolü idare tarafından gerçekleştirilecektir.
Tebliğin devamında ise ecrimisile ilişkin birtakım açıklamalar ile düzenlemeler yer almaktadır:
…g) Ecrimisil
1) Peşin Ödemelerde
(1) Kanunun 10 uncu maddesinde, “Bu Kanundan yararlanmak amacıyla başvuruda bulunanlardan, taşınmazın bedelini ödemeleri şartıyla, ayrıca ecrimisil alınmaz; alınmış ecrimisiller iade edilmez ve henüz tahsilatı gerçekleşmemiş olanlar tahsil edilmez.” hükmü yer almaktadır.
(2) Maddede geçen “…taşınmazın bedelini ödemeleri şartıyla…” ifadesi, taşınmazın bedelinin tamamının peşin ödenmesi durumunu anlatmaktadır. Bedelin tamamı peşin ödendiği takdirde, anılan madde uyarınca ecrimisil alınmayacak, alınmış olanlar iade edilmeyecektir.
2) Taksitle Ödemelerde
(1) Taksit tutarları ve faizleri ödeninceye kadar, taşınmazların mülkiyeti Hazine üzerinde kalacağından, bu Kanundan yararlanacak olanlar ile satış tarihinde taşınmazı kullananların farklı kişiler olması durumunda; Kanunun amacı da göz önünde tutularak, konunun her iki hal için ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekmektedir.
2.1 – Kanundan Yararlanmayacak Olanların Taşınmazı Kullanmaları Durumu
(1) Taşınmazı, satış tarihinde Kanundan yararlanacak olanlardan başkaları kullanıyorsa, tapuda tescil yapılıncaya kadar ecrimisil alınacaktır.
2.2 – Kanundan Yararlanacak Olanların Taşınmazı Kullanıyor Olmaları Durumu
(1) Kanundan yararlanacak olanlar satış tarihinde (peşinatın ödendiği tarih) taşınmazı kullanıyor ise, satış şartlarının düzenlenmesine ilişkin taahhüt senedinin alındığı tarihe kadar ecrimisil alınacaktır.
(2) Taahhüt senedinin düzenlenmesinden tapuya tescil tarihine kadar geçecek süre için Kanundan kaynaklanan kullanma nedeniyle fuzulî işgalden söz edilemeyeceğinden ecrimisil isteminin dayanağı kalmayacaktır…
Söz konusu düzenlemelere göre kişiler taşınmazın bedelini ödemeleri koşuluyla ecrimisilden muaf tutulacaklardır. Ancak bu noktada birtakım sınırlamalar öngörülmüştür. Bu hususlara ilişkin olarak tebliğde taşınmazın bedelinin ödenmesi ifadesinden ‘‘peşin ödenme’’nin anlaşılması gerektiği, satış tarihinde ilgili taşınmazdan yararlanılması durumunda ise belli zaman dilimlerine kadar ecrimisil alınacağı gibi koşullar belirtilmiş bulunmaktadır.
Fatma Aslıhan BEJI