Kira sözleşmesinin en önemli unsurlarından biri kira bedelidir. Borçlar Hukuku’ndaki sözleşme özgürlüğü ilkesi uyarınca kira sözleşmesinin kurulması aşamasında taraflar, kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Ancak sözleşmenin devamı sırasında yenileme dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesi birtakım sınırlamalara tabi tutulmuştur. Kira bedelinin belirlenmesi ve uyarlanmasına ilişkin hükümler Borçlar Kanunu’nun 343 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
Öncelikle kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında sözleşme üzerinde yapılan diğer düzenlemelerle kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Borçlar Kanunu’nun 343. Maddesinde ifade edilen bu hüküm emredici niteliktedir. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı ise 346. Maddede düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında herhangi bir ödeme yükümlülüğü yüklenemez. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşuluğu uygulanamaz buna ilişkin veya yine zamanında ödememe sebebiyle sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersiz sayılır.
Kira tespit davasını kiracı veya kiraya veren açabilir. Önemli olan davayı açmakta hukuki yararın bulunmasıdır. Kira bedeli belirlenirken, taraflar arasında kira bedelinin tespitine ilişkin bir anlaşma olup olmaması, sözleşmenin süresi gibi hususlara göre inceleme yapılır.
- Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılmış ise; yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeli ‘bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla’ geçerli olur. Daha önce bu oran, üretici fiyat endeksindeki artışa göre belirleniyordu. 2019 yılında yapılan değişiklikle tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalama sınır olarak belirlenmiştir. Taraflar arasında bu sınır üzerinde bir orandan anlaşma yapılmışsa, taraflardan her biri mahkemeye başvurarak kira bedelinin kanundaki oranlar üzerinden tespitini talep edebilir.
- Taraflar arasında kira bedelinin tespitine ilişkin herhangi bir anlaşma yapılmamış ise; kira bedeli hakim tarafından yine ‘bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla’ belirlenir. Kira bedeli kiralananın durumu ve emsal değerler incelenerek hakkaniyete uygun olarak tespit edilir.
- 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise; taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurulabilir. Bu durumda da yine kira bedeli, bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişen oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alınarak hakkaniyete uygun bir şekilde tespit edilir.
- Kira bedeli yabancı para üzerinden belirlenmiş ise; 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. 5 yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler göz önünde tutularak yukarıda 5 yıldan uzun süreli sözleşmelere ilişkin ifade ettiğimiz hususlar çerçevesinde tespit yapılır. Ancak Borçlar Kanunu’nun aşırı ifa güçlüğü kenar başlıklı 138. Maddesi ve 2019 yılında yapılan değişiklikle eklenen 20.02.1930 tarihli ve 1567 Sayılı Türk Parasının Korunması Hakkında Kanun hükümleri saklıdır.
DAVA AÇMA SÜRESİ
Kira bedelinin tespitine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, tespit davası yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açıldığı veya bu süre içerisinde kiraya veren tarafından kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir ihtarname gönderildiği takdirde, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılmış olursa mahkeme tarafından tespit edilen kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
COVID-19 NEDENİYLE KİRA BEDELİ UYARLAMA DAVASI
Yenilenen kira dönemlerinde bedel tespitine ilişkin hususları yukarıda inceledik. Peki, şu anda tüm dünyanın ve ülkemizin gündeminde olan korona virüs sebebiyle ödeme güçlüğü çekenler için kira bedelinin uyarlanması talebi söz konusu olabilecek mi? Bir diğer soru, karantina sebebiyle işyerleri kapalı olanlar, bu süreçte herhangi bir faaliyet gerçekleştiremeyenler de kira bedelinin uyarlamasını talep edebilecekler mi?
Kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme türüdür. Yani kiracının ve kiraya verenin karşılıklı birtakım yükümlülükleri mevcuttur. Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve sözleşme boyunca kullanıma elverişli şekilde bulundurmak zorundadır. Kiracının en temel yükümlülüğü ise kira bedelini ödemektir. Karantina sürecinde zorunlu olarak kapatılan işyerlerine ilişkin kiraya veren kiralananı kullanıma elverişli bulundurma borcunu yerine getirememektedir. Kiracı, Borçlar Kanunu’nun karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde ifada sıra kenar başlıklı 97. Maddesine dayanarak kira bedelini ödeme yükümlülüğünden kaçınabilir.
MADDE 97- Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir.
Genel hüküm niteliğindeki bu kanun maddesi pek tabi kira sözleşmelerinde de uygulanabilir. Karşılıklı borç yükleyen sözleşme türlerinden biri olan kira sözleşmesinde kiraya veren kendi yükümlülüğünü ifa edemediğinden kiracı buna dayanarak ifadan kaçınabilir.
Yine Borçlar Kanunu’nun aşırı ifa güçlüğü kenar başlıklı 138. Maddesi tüm sözleşmelere uygulanabilecek genel nitelikte bir hükümdür.
MADDE 138– Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.
Korona virüsün yarattığı durum mücbir sebep olarak değerlendirilebilir. Kiracı açısından mücbir sebebe dayanarak ifadan kaçınma söz konusu olabilir mi? Kiracının borcu aslında bir para borcudur. Para borçlarının imkânsızlığa uğraması mümkün değildir. Mücbir sebepler genel olarak beklenmeyen hallerdir. Bu sebeple 138. Maddedeki beklenmeyen hallere dayanarak uyarlama talep edilebilir. 138. Madde iki imkân tanıyor: Fesih veya uyarlama. Karantina sürecinin ortadan kalkması sonrasında kiracı kiralananı tekrar kullanmak isteyeceğinden fesih uzun vadede iyi bir seçenek olmayabilir. Örneğin, ülke genelinde başta alışveriş merkezleri olmak üzere yüzlerce şubesi bulunan restoran, cafe ve fast-food zincirleri birçok avm’de bu tür restoranlar kapalı durumda. Avm dışındaki şubelerinde ise yalnızca paket servis yapılmakta. Bu durumda kira sözleşmelerinin feshi yerine uyarlama talep edilmesi daha mantıklıdır. Avm’lerdeki gibi tamamen kapalı durumda olan işyerlerinde sözleşmenin tüm hükümleriyle birlikte askıya alınabilir. Sadece paket servis olarak çalışan bazı restoranlara ilişkin örnekte olduğu gibi açık olduğu halde normal döneme göre çok daha az oranda ciro elde edilen işyerlerinde kira bedelinde indirim şeklinde bir uyarlama yapılabilir. Uyarlama sadece bedel indirimi şeklinde olmak zorunda değildir. Sözleşmenin askıya alınması, vade verilmesi, taksitlendirme gibi şekillerde de uyarlama yapılabilir.
Kira bedelinin yıllık olarak peşin ödendiği durumlarda sözleşmenin feshi yoluna gidilerek kiralananın kullanılamadığı aylara ilişkin olarak sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca iade gerçekleştirilebilir.
Konutlara ilişkin olarak ilk ayın kira bedeli ihtirazı kayıtla ödenerek sonrasında ödemenin gerçekleştirilemeyeceği ve uyarlama davası açılacağı bildirilebilir. Yine tamamen kapatılan özel yurtlarda sözleşmenin ertelenmesi talep edilebilir. Evlerini bırakıp ailelerinin yanına dönen öğrenciler kira sözleşmesinin askıya alınmasını veya evde kalmaya devam ediyorlarsa kira bedelinde indirim talep edebilirler. Bir diğer sorun teşkil edecek kısım özel okullardır. Özel okullarda uzaktan eğitim süreci devam ettiğinden taksitlere ilişkin olarak yine burada da bedel indirim talebi söz konusu olabilir.
Beyzanur Kılıç