Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Türk Borçlar Kanunu madde 327 ve devamındaki genel hükümlere göre kira sözleşmeleri şu şekilde sona erebilir:
- Sözleşmede bir süre belirlenmişse, sürenin sona ermesi ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Taraflar bir anlaşma yapmadan kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.
- Bir diğer fesih türü olağanüstü fesihtir. Kanunda önemli sebepler, kiracının iflası ve kiracının ölümü olağanüstü fesih sebepleri olarak sayılmıştır. Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için mümkün olamayacağı pek önemli sebeplerin varlığı halinde kanundaki bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Örneğin, atama veya görev yeri değişikliği gibi sebeplerle başka bir şehre taşınması gereken kişiler için bu durum önemli bir sebep olabilir. İler sürülen sebeplerin olağanüstü fesih sebebi olup olamayacağını hakim takdir eder. Kiracının ölmesi halinde, mirasçıları, fesih bildirim sürelerine uygun olarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN SONA ERME BİÇİMLERİ
Türk Borçlar Kanunu
Madde 339 : (1) Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz. (2) Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.
Hükme bakıldığında konut ve çatılı işyerlerinin uygulama alanının belirlendiği görülüyor ancak kanunda ‘konut ve çatılı işyeri’ teriminin neyi kastettiği belirtilmemiştir. Zaten konutun niteliği gereği belli bir koruma sağlaması ve çevresel etkilere karşı koruyucu bir özelliğinin bulunması gerekir. Taşınır eşya şeklindeki çadır, baraka, karavan gibi eşyaların da konut olarak nitelendirilmemesi genel olarak kabul edilen görüştür. Bir oda kirasının konut kirası sayılması mümkündür Çatılı işyerine ilişkin ise özellikle işyeri olarak kullanılıyor olması aranır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 347-356. Maddelerinde konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesine ilişkin hükümler yer almaktadır. Bu maddelere göre konut çatılı işyeri kira sözleşmeleri bildirim veya dava yani tahliye yoluyla sona erdirilebilir.
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme belirli bir süre için yapılmışsa kiracı, öngörülen sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Herhangi bir bildirimde bulunmaz ise sözleşme aynı koşullarla 1 yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine sebep göstererek sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, 10 yıllık uzama süresi sonunda (yani sözleşme sona erdiği tarihten itibaren 10 uzama yılı) kiraya veren, uzayan her yılın bitiminde en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, sözleşmeyi sona erdirebilir.
- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman, kiraya veren ise kira ilişkisinin başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere dayanarak (kiracının temerrüdü, kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunu ihlali, önemli sebeplerle veya kiracının iflası nedeniyle olağanüstü fesih halleri) fesih bildirimi ile sözleşmeyi sona erdirebilirler.
- Fesih bildirimi mutlaka yazılı şekilde yapılmalıdır.
KİRALANANIN TAHLİYESİ
Kiralananın tahliyesine ilişkin sebepler kanunda sınırlı olarak sayılmıştır. Bu sebepler kiracı ve kiraya veren yönünden ayrı ayrı ele alınmıştır.
Kiraya veren kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, ailesi veya bakmakla yükümlüğü olduğu diğer kişilerin gereksinimi için kullanma zorunluluğu varsa
2. Kiralananın yeniden inşası için esaslı onarım yapılması gerekiyor ve bu süreçte kullanımı imkansızsa,
Dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan satın alan yeni malik, onu kendisi veya ailesinin gereksinimi için kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir.
YARGITAY KARARLARI
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/3643E. 2016/537K.
“..Taraflar arasındaki çatılı yere dair yapılan kira sözleşmesinin 01.07.2000 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli olduğu, kira sözleşmesinin süre sonunun 31.06.2002 tarihi olduğu, 10 yıllık uzama süre sonunun ise 31.06.2012 tarihi olduğu anlaşılmaktadır. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup yürürlük tarihinde 10 yıllık uzama süresi dolduğundan Türk Borçlar Kanunu 347. maddesinin taraflar yönünden uygulanabilirliği 6101 Sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca 01.07.2014 tarihinde başlamaktadır. Buna göre davacı kiralayanların 01.07.2014 tarihinden en az 3 ay öncesinde yani 01.04.2014 tarihinde kiracıya ulaşmak üzere ihtarname göndermesi gerekmektedir”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7129E. 2017/17713K.
‘..Davacı 24.03.1994 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesine dayanarak TBK’ nun 347. maddesi gereğince sözleşmenin sona ermesi sebebiyle tahliye isteminde bulunmuştur. Davalı sözleşmenin başlangıcına karşı çıkmamıştır. Bu durumda uyuşmazlığın TBK’ nun 347/2 maddesinde düzenlenen belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. TBK’ nun 347/2. maddesi maddesi gereğince belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Davacı tarafından davalıya gönderilen 05.01.2015 tarihli ihtarı davalıya 09.01.2015 tarihinde tebliğ edilmiş dava ise 23.10.2015 tarihinde açılmıştır. TBK’ nun 328/son maddesinde;”Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.” düzenlemesi bulunmaktadır. Bu durumda davalıya 09.01.2015 tarihinde tebliğ edilen ihtar TBK’ nun 328/son maddesi uyarınca bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağından, fesih bildiriminin altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapıldığı ve davanın süresinde açıldığı anlaşılmakla işin esasının incelenmesi gerekirken, davanın süre yönünden reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
Beyzanur Kılıç / Batur Bölükbaşı