Kat karşılığı inşaat sözleşmesi günümüzde sıklıkla rastlanan karma tipli atipik (isimsiz) bir sözleşme türüdür. Kanunda düzenlenmiş iki farklı sözleşmenin karşılıklı birbirine denk gelmesinden oluştuğu için karma tipli bir sözleşmedir. Arsa payı sahibinin bir arsa veya bir taşınmazın belirli bir payını devretmesi veya devretmeyi taahhüt etmesine karşılık yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi taahhüt ettiği bir sözleşmedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi eser ve satış sözleşmesinin unsurlarını barındırmaktadır. Eser sözleşmesi herhangi bir şekle tabi değildir. Ancak, taşınmazın devri unsuru söz konusu olduğundan sözleşmenin mutlaka resmi şekilde yapılması gerekmektedir.
Uygulamada sıklıkla rastlanan bu sözleşme türünde tarafların edimlerini yerine getirmemesi veya getirememesi nedeniyle birçok uyuşmazlık çıkmakta ve sözleşmenin hangi koşullarda nasıl feshedilebileceği gibi sorular gündeme gelmektedir. Bu çalışmamızda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin hususları inceleyeceğiz.
Başlanılan inşaatın vaktinde bitirilememesi, eserin kabul edilemeyecek derecede ayıplı inşa edilmiş olması, yüklenicinin başladığı inşaatı tamamlayamaması gibi durumlarda sözleşmenin feshi gündeme gelmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin fesih ileriye veya geriye etkili olarak iki şekilde gerçekleştirilebilir.
Yargıtay, başlanmış olan inşaatın tamamlanamamış olduğu durumlarda hakkaniyetin gerektirdiği ölçüde sözleşmenin feshinin mümkün olduğunu birçok kararında ifade etmiştir. Yargıtay’a göre yüklenici inşaatı %90 oranında tamamlamışsa, sözleşmenin ileriye etkili olacak şekilde feshi mümkündür. İnşaat %90 seviyesine gelememiş ise, geriye etkili olacak şekilde sözleşmenin feshi bir diğer ifadeyle sözleşmeden dönme mümkün olabilecektir. Sözleşmeden dönme ile fesih arasında yüklenicinin sağlayacağı menfaat açısından farklılık bulunmaktadır. Dönmede sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca bir tazminat kazanılabilecekken, ileriye etkili fesihte orantılı bir bedel kazanımı söz konu olacaktır.
Eser sözleşmelerinde fesih iradesinin karşı tarafa ulaşması ile fesih söz konusu olabilir. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa payının devrini içermeleri nedeniyle karşı tarafın kabulü ile fesih sonucunu doğurur. Tek taraflı irade beyanıyla fesih edilemez, bu durumda fesih için mutlaka bir hâkim kararı gerekir.
Sözleşmenin feshi için birtakım şartların oluşması gerekmektedir. Arsa sahibi tarafından sözleşmenin feshedilebilmesi için eserin ayıplı yapılmış olmasında veya zamanında sözleşmeye uygun şekilde tamamlanamamış olmasında yüklenicinin bir kusuru olmalıdır. Müteahhide yüklenemeyecek bir kusur sebebiyle eserin tamamlanamamış olması durumunda sözleşmeyi fesih yolu yüklenicinin yani müteahhidin sorumluluğuna gidilemeyecektir.
Sözleşmenin kurulması aşamasında aranan iyiniyetin sözleşmenin devamı ve feshi aşamalarında da bulunması gerekir.
Yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibi aynen ifa ve gecikme tazminatı talep edebilir. Arsa sahibi yükleniciye bir süre verip bu süre içerisinde inşaatın bitirilmesi ve teslim edilmesi taleplerinde bulunabilir. Bu süre geçtikten sonra arsa sahibi aynen ifadan vazgeçip müspet zararlarının tazminini isteyebilir. Bir diğer seçimlik hak olarak arsa sahibi sözleşmeden dönüp menfi zararların tazmini talep edebilir.
Yüklenicinin teslim ettiği bağımsız bölümlerin ayıplı olması halinde arsa sahibi Borçlar Kanunu’nun 475. Maddesindeki seçimlik haklarına başvurabilecektir. Eser arsa sahibinin kullanamayacağı ölçüde ayıplı ise veya hakkaniyet gereği kabule zorlanması mümkün değilse arsa sahibi sözleşmeden dönebilir. İkinci bir seçenek olarak eseri kabul edip ayıp oranında bedel indirimi talep edebilir. Diğer bir seçenek, aşırı bir masrafı gerektirmiyorsa ücretsiz onarım talep edebilir. Arsa sahibin ayrıca genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır.
YARGITAY KARARLARI
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2012/2737E. 2012/4540K.
‘…2-) Davalılar vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
Dosyada bulunan İstanbul 7. Noterliği’nin 26.05.1995 tarihli düzenleme şeklindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibi olarak davacı Ö. S., yüklenici olarak da davalı şirket adına temsilcisi A. K. tarafından imzalanmıştır. Sözleşmenin 5. maddesinde inşaat süresi temel ruhsatının alınma tarihinden itibaren 20 ay olarak kararlaştırılmıştır. Dosya içerisindeki belgelerden ve daha önce sonuçlanan kararı kesinleşen Eyüp 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin bozmadan sonra 2001/94 Esas numarasını alan dava dosyasının içeriğinden, yüklenici şirket tarafından inşaatın ruhsat alınmadan kaçak olarak yapıldığı belirlenmiştir.
Eyüp Belediye Başkanlığı’nın 29.06.1995 tarihli encümen kararı içeriğinden binanın ruhsatsız olarak, projesiz ve imara aykırı yapıldığı anlaşılmaktadır.
Dairemizin bozma ilamından sonra 2001/94 Esas numarasını alan Eyüp 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin dosyadaki 02.05.2000 tarihli bozma ilamında, yüklenici şirketin tescil isteminin reddi gerekçesi binanın yüklenici tarafından yasal hale getirilmemesi olarak gösterilmiştir. Gerek söz konusu dosyada alınan bilirkişi raporundan, bu dosyada alınan bilirkişi raporlarından, gerekse Eyüp Belediye İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 10.01.2008 tarihli yazısı içeriğinden, inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün olduğu sonucuna varılmaktadır.
Davalı yüklenici şirket tarafından inşaatın yasal hale getirilmediği anlaşılmaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa payı devrini de içerdiğinden, noterde düzenleme şeklinde veya tapuda yapılmaları zorunlu olduğu gibi, fesihlerinin de mahkeme kararıyla yapılması zorunludur. Sözleşmenin feshinin mahkeme kararıyla yapılmasının istisnası tarafların sözleşmenin feshi konusunda iradelerinin birleşmesidir.
Somut olayda, davacı arsa sahibi tarafından sözleşmenin feshi konusunda bir dava açılmamıştır. Davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici şirketin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi konusunda iradeleri uyuşmamıştır. Bu durumda 26.05.1995 tarihli sözleşme halen geçerliliğini korumaktadır. Davalı yüklenici şirket dışındaki davalılar taşınmazı kullanan kişilerdir. Bu kişiler yüklenici şirketten satın alan kişilerdir. Davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici şirket arasındaki sözleşme feshedilmediği sürece yapılan inşaatı davalı yüklenici şirketin ve dolayısıyla yükleniciden satın alanların elinde bulundurma hakları mevcuttur.
Mahkemece davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici şirket arasındaki sözleşmenin feshedilmediği, halen geçerli olduğu, bu nedenle yüklenici şirketin ve ondan satın alanların elinde bulundurma haklarının devam ettiği dikkate alınmaksızın, müdahalenin önlenmesi konusunda karar oluşturulması doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davacı arsa sahibinin tüm temyiz itirazlarının reddine, 2.bent uyarınca kararın davalılar yararına BOZULMASINA…’
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2018/1607E. 2018/3413K.
‘…Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, davalı ile yapılan sözleşmenin ayakta olduğunun tespiti ile dava dışı yükleniciyle yapılan sözleşmenin geçersizliğinin saptanması, aksi halde zararın tahsili istemiyle açılmış olup, mahkemece davanın reddine dair verilen hüküm, davacı vekilince temyiz olunmuştur.
1-)Davacı vekili, davacı ile davalılar arasında 16.09.2014, diğer davalı ile 17.09.2014 Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri düzenlendiğini, sözleşmenin imzalanmasından fesih tarihine kadar tüm edimlerini yerine getirdiğini, sözleşmeye aykırı hiçbir davranışı olmadığını, zorlu bir kentsel dönüşüm sürecini tamamladıklarını ve taşınmazı inşaata hazır hale getirdiklerini, davacının davalılardan istediği projeyi dahi hazırladıklarını, buna dair mail kayıtları ve projeyi sunduklarını, buna karşın, davalının 18.02.2015 tarihli ihtarname ile Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’yle ilgili yükümlülükleri yerine getirmesi hususunda müvekkiline ihtarname keşide ettiklerini, ihtarnamenin haksız ve hukuka aykırı olduğunu, davacının kısa süre içerisinde gerekli işlemleri tamamlayıp yıkıma hazır hale getirdiğini, müteakip işlemlerin de devam etmekte iken, davalıların itirazı ile karşılaştığını, buna dair cevabi ihtarname gönderildiğini, akabinde Davalılardan belirtilenlerin 16/17.03.2015 tarihli ihtarnamelerle sözleşmeyi feshettiklerini, davalının ise, vekâletten azlettiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin ancak mahkeme kararı ile feshedilebileceğini, kaldı ki, davacının hiçbir kusuru bulunmadığını, sözleşmenin ayakta olduğunun tespiti ile … Ltd. Şti. ile yapılan sözleşmenin geçersiz olduğunun tespitine, olmadığı taktirde masrafların hesaplanarak, 5.000,00 TL, kâr kaybı olarak da 10.000,00 TL’nin davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.Davalılardan … vekili davanın reddini dilemiş, diğeri davalılar cevap vermemişlerdir.Mahkemece davanın reddine karar verilmiştir.
Davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 6502 Sayılı Kanun uyarınca bir davanın tüketici mahkemesinde görülebilmesi için bir tarafın nihai tüketici diğer tarafın ise satıcı/sağlayıcı olması zorunludur. Nitekim, Davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakındaki Kanun’un amaç başlıklı 1. maddesinde, “Bu Kanun’un amacı; kamu yararına uygun olarak tüketicinin sağlık ve güvenliği ile ekonomik çıkarlarının koruyucu, zararlarını tazmin edici, çevresel tehlikelerden korunmasını sağlayıcı, tüketiciyi aydınlatıcı ve bilinçlendirici önlemleri almak, tüketicilerin kendilerinin korucuyu girişimlerini özendirmek ve bu konulardaki politikaların oluşturulmasında gönüllü örgütlenmelerini teşvik etmeye dair hususları düzenlemektir. Tanım başlıklı 3. maddesinin (ı) sağlayıcı; Kamu tüzel kişileri de dahil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla tüketiciye hizmet sunan ya da hizmet sunanın adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi, (k) Tüketici; ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi, (l) Tüketici işlemi; mal veya hizmet piyasalarında kamu tüzel kişileri de dahil omak üzere ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden veya onun adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiler ile tüketiciler arasında kurulan, eser, taşıma, simsarlık, sigrta, vekâlet, bankacılık ve benzer sözleşmeler de dahil olmak üzere her türlü sözleşme ve hukuki işlemi.” düzenlemeleri bulunmaktadır. Bir hukuki işlemin tüketici işlemi sayılabilmesi için yukarda belirtilen tanımlara uygun olması gerekir. Açıklanan hususlar gözetildiğinde eser sözleşmesi ilişkisinin de Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun kapsamında kalabilmesi için eser sözleşmesi ilişkisi yanında bir tarafın satıcı-sağlayıcı olmasının yanında diğer tarafın da nihai tüketici olması diğer bir anlatımla ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket etmesi zorunludur.
Davacı yüklenici satıcı/sağlayıcı ise de, davalıların nihai tüketici olduğundan sözedilemez. Davalılar Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nde taraf olup, arsa payları bulunmakta olup, eser sözleşmesi ilişkileri anılan Kanun kapsamında ise de, Dairemizin uygulamalarına göre, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri anılan Yasa uyarınca tüketici işlemi kabul edilmemekte ve davaların genel mahkemede görülmesi gerektiği yönünde değerlendirme yapılmaktadır. Bu nedenle, mahkemece davanın asliye hukuk mahkemesinde görülmesi gerekmesi sebebiyle dava şartı yokluğundan davanın reddi gerekirken, davanın esasının incelenip sonuçlandırılması hatalı olmuş, kararın bu sebeple bozulması uygun bulunmuştur.
2-)Bozma nedenine göre, diğer temyiz itirazları incelenmemiştir.
SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan sebeplerle kararın BOZULMASINA,..’