- Kadastro işlemi kısaca mülkiyet sınırlarının belirlenmesidir.
Medeni Kanun’un 718. maddesi ile taşınmaz mülkiyetinin içeriği düzenlenerek taşınmaz sayılan bağımsızın mülkiyet haklarının kapsamının devam hükümlerinde sınırların belirlenmesi ile tatbik edileceğini bildirilmiştir. İşbu hüküm kadastrosu yapılmış taşınmazlar nezdinde dikkate alınmakta olup, henüz kadastrosu yapılmamış durumlar için uygulama farklılık arz etmektedir. Nitekim, taşınmazların sınırlarını belirlemek, hukuksal durumlarını tespit etmek ve tapu sicilini kurmak amacıyla 3402 Sayılı Kadastro Kanunu kabul edilmiştir.
Kadastrosu ile sınırları belirlenmiş tapulu taşınmazlar cihetinde sınır esasen plana göre belirlenmekte ise dahi uygulamada arz ve planın birbirine uyumlu olmadığı görülmektedir. Zira Türk Medeni Kanun’un 719. maddesi uyarınca sınır tayininde kadastro planı karine olarak kabul edilmiş bunun sebebi ise arazi üzerine konulan işaretlerin tabi veyahut kasten yerinin değişebilmesinin mümkün olması ile ilgilidir. Ancak, taşınmaz maliki plandaki sınırın hatalı olduğunu iddia ettiği taktirde komşu malike husumet göstererek, sınır kaydının düzeltilmesini talep edebilmektedir. İlgililer buna ilişkin bir rıza göstermez ise 1025. madde ile düzenleme ile tescilin düzeltilmesini isteyebilecektir.
Yolsuz tescil
Madde 1025– Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.
- Kadastro Kanunu Uyarınca Tapulu Taşınmaz ve Tapusuz Taşınmaz Ayrımı
Kadastro Kanunu’nda tapulu/tapusuz taşınmaz ayrımına gidilmiş olup zabıt defterine kayıtlı taşınmazların sınırlarının fiili zilyetliğe dayanması ve bu taşınmazların da sınırlarının kadastro ile belirlenerek sicile kaydettirilmesi uygun görülmüştür. Zabıt defterine kayıtlı olan taşınmazlar halk arasında osmanlı tapusu olarak adlandırılmış olup, Kadastro Kanunun 13. maddesi ile işbu taşınmazların tapu siciline kaydı sağlanmıştır. Diğer yandan, tapusuz taşınmazların sicile kaydının mümkün olup olamayacağı sorusu akla gelmektedir. Nihayetten, tapusuz taşınmazların mülkiyetinin kazanımı olağanüstü zamanaşımı yoluyla mümkündür. Medeni kanununda olağanüstü kazanım; çekişmesiz ve nizasız 20 yıl müddet ile taşınmaza zilyet olan kişi taşınmaz mülkiyetinin sahibidir şeklinde düzenlenmiştir. Nitekim, bu koşulları gerçekleştirmiş hak sahipleri için kadastro işlemi henüz yapılmamış ise tescili talep için dava açma hakları haiz olup akabinde kadastro tespiti yapılmasını isteyebilirler. Ancak, olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyeti kazananların tapu kaydı sonrası mülkiyet karinesinden faydalanma hakkı bulunduğu belirtilse dahi, aşağıda yer verilen Yargıtay 16. Hukuk Dairesi olağanüstü kazanım yoluyla tapu iptal ve tescil davası cihetinde kadastro işlemi öncesindeki haklara dayanarak mülkiyeti kazanım koşulları oluşan cihetinde tapu tesciline karar vermiştir.
- Kadastro Tespiti Sonrasında Özel Hukuk Kişileri Arasında Açılan Davada Husumet Taraf
Husumet yöneltilecek ve hukuka aykırı olarak tescil edilen taşınmaz malikinin bundan haberdar olmaması gibi iyi niyetli olduğu durumlarda aşağıda değerlendirileceği üzere farklı olasılıklar cereyan etmektedir. Nitekim taşınmazın kadastro tespiti akabinde sehven asıl hak sahibi dışında başka biri adına tescilini gerçekleşmesi halinde tapu siciline güven ilkesi gereği iyi niyetli 3. kişilere karşı yöneltilecek bu dava nezdinde lehe bir durumun meydana gelmesi mümkün değildir. Burada, kadastro tespiti yapılan taşınmazın özel mülkiyete konu veya özel mülkiyete konu olmayan taşınmaz olup olmamasına göre de ayrıma gidilecek olup tapu siciline güven ilkesi yalnızca özel mülkiyete elverişli taşınmaz için uygulanabilecektir. Nitekim, özel mülkiyete tabi olmadığı halde kütüğe bu şekilde kaydettirilmiş ise bu sicil kaydına güvenen kişilerin zararlarından 1007. Madde uyarınca devlet sorumlu olacaktır.
Sorumluluk
Madde 1007- Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.
Hülasa, tapu sicile güven ilkesi gereği 3. Kişilerin kötü niyetli taşınmaz iktisaplarında direkt yolsuz tescil davası açılabilecek olup taşınmazın mülkiyetini kazanan kişilerin iyi niyetli olması halinde ise bu davaya tapu siciline güven ilkesinin engel olacağı tartışmasızdır. Ancak, hak düşürücü süre içerisinde kadastro tespitinin hatalı yapılmasından dolayı hakkı mülga edilmiş ancak taşınmazın mülkiyetini elinde bulundurulan kişinin iyi niyetli olması halinde ne yapılacaktır? Bu durum ile karşılaşıldığı taktirde, iyi niyetli 3. kişiye başvurulamadığından, kadastro tespitinin adına yapılan kişiye yani 3. iyi niyetli kişiye devir yapana dava açılabileceği ifade edilmektedir. Ancak, bu kişiden de tazminin mümkün olamadığı durumlarda nihai olarak hazineye başvuru gerekecektir. Nitekim, hukuka aykırı olarak yapılmış bir kadastro işleminde hazinen sorumluluğuna gidilmesi ise belirli şartlara bağlanmıştır.
- Kadastro Tespiti Sonucu Açılan Davalarda Hak Düşürücü Süre
Medeni Kanun’da tapuya tescilin yapılması sırasında kurucu unsurların eksik veyahut hatalı olması durumunda işbu tescilin düzeltilmesi amacıyla hak sahiplerine tapu iptal ve tescili davası açma hakkı tanınmıştır. Kadastro tespiti sonrasında hatalı işlemin düzeltilmesi amacıyla dava ikame edildiği taktirde davalı olarak mülkiyet karinesinden yararlanan kişi gösterilmelidir. İşbu davalı, taşınmaz maliki veyahut onun hak sahipleri olabilir. Kadastro Kanunun 12. Maddesinde kadastro tutanaklarının kesinleşme tarihinden itibaren 10 yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamayacağı ve dava açılamayacağı ifade edilmiştir. Bu nedenle, kadastrodan önceki bir hak iktisabı hasebiyle dava yoluna gidilmesi için öncelikle 10 yıllık hak düşürücü sürenin dikkate alınması gerekmektedir. Hak düşürücü süre yargılama aşamasında re’ sen mahkemece gözetilmektedir.
- Zarar ve Hazinenin Kusursuz Sorumluluğu
Kadastro işlemlerin hatalı yapılması dolayısıyla tutulan tapu sicil kayıtları cihetinde Medeni Kanun’un 1007. maddesi gereği devletin kusursuz sorumluluğu haksız fiil hükümlerinin kıyasen uygulanması ile tatbik edilecektir. Nitekim, Hazine nezdinde kusursuz sorumluluk gereği zararın tazmini için birtakım şartların birlikte gerçekleşmesi aranmıştır. Zararın oluştuğu somut olarak saptanmadıkça hazineye öncelikle olarak başvurulamamaktadır. Nihayetten, zararın doğma ihtimalinde hazinenin sorumluluğa gidilemeyecek olup bunun sebebi ise zararın önlenebilmesinin muhtemel olabileceğidir. Zararın önlenme olasılığı ise öğretide, öncelikle ayni hakkı mülga edilenin tapu iptal ve tescil davası açması olarak yorumlanmaktadır. Zararın önlenmesinin mevcut olduğu durumlarda ancak madde 1023. ile iyi niyet çerçevesinde hakları korunan kişilere karşı dava açılamayacağı düşünüldüğünde işbu davanın açılmasında hukuki yarar olup olmadığı hala tartışma konusudur. Diğer bir görüş, bu dava aleyhe sonuçlanacak olsa dahi ayni hakkı mülga edenin zararı ispat koşulu olarak öncelikle tapu iptal ve tescil davası açması gerektiği yönündedir. Uygulamada da ayni hakkı zedelenen kişinin zararını yeni mülkiyet sahibinden tazmin edemediği gerekçesi ile devletin sorumluluğuna gidebilmesinin koşulu olarak her ihtimalde tapu tescil ve iptal davası açtığı görülmektedir. Diğer bir husus ise, devletin sorumluluğunda haksız fiil zamanaşımı sürelerinin öngörüleceği ile ilgilidir. Türk Borçlar Kanunu haksız fiile ilişkin hukuki yola başvurusu süresini zararın öğrenildiği andan itibaren 2 ve her halükârda 10 yıl olarak sınırlandırmış ise dahi birçok AİHM başvurusu sonucu mülkiyet haklarının ihlali sebebiyle tazminat ödemek durumunda kalmış ülkemiz yargı sistemi son kararlarında devletin sorumluluğu ve mülkiyet ilişkisinden doğan davalara 10 yıllık genel zamanaşımı süresinin uygulanması gerektiğine dair kanaat oluşturmuştur. Nitekim, bu hakkın varlığını ve illiyet bağını ispat edebilen ayni hak sahibi husumeti Hazine’ye yönelterek dava ikame edebilecektir.
Av. Tuğçe Aslan