İmar Kanunu Madde 18: İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.
Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez.
(Değişik fıkra: 03/12/2003 – 5006 S.K. / 1. Md. ) Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.
Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır.
Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.
Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez.
Bu düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenleme ortaklık payı alanlarından, bu düzenleme sebebiyle ayrıca değerlendirme resmi alınmaz.
Üzerinde bina bulunan hisseli parsellerinde, şüyulanma sadece zemine ait olup, şüyuun giderilmesinde bina bedeli ayrıca dikkate alınır.
Düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir yapı, ancak bir imar parseli içinde bırakılabilir. Tamamının veya bir kısmının plan ve mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülmeyen yapılar ise, birden fazla imar parseline de rastlanabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu giderilmedikçe bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur.
Bu maddede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan yapılar, belediye veya valilikçe kamulaştırılmadıkça yıktırılamaz.
Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatları olmadığı veya plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu takdirde, küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez. Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plana göre inşaat ruhsatı verilebilir.
Bu maddenin tatbikinde belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine ilgililerin muvafakatı halinde kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık, plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait olan sahalardan yer verebilirler.
Veraset yolu ile intikal eden, bu kanın hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.
Arsa ve arazi düzenlemesinin esasları İmar Kanunu 18 inci madde ile, bu maddenin uygulanmasına dair …ayrıntılı bir şekilde düzenlemiştir. Öte yandan kapalı ve tereddüt konusu olan bazı hususlar da Danıştay İçtihatları ile açıklığa kavuşturulmuştur.
DÜZENLEME SAHALARININ TESPİTİ ESASLARI
Düzenleme sahası: Sınırı tespit edilerek, düzenlenmesine karar verilen sahadır.
Düzenleme bölgesi tespitinin, düzenlenecek sahanın belediye ve mücavir alan sınırları içinde olması halinde “Belediye Encümeni”; dışında olması halinde ise “İl İdare Kurulu” kararıyla yapılması gerekir. Düzenlemeye yapılan itirazların da yine aynı yerlerce karara bağlanması gerekir.
Saha tespitinde, 5 yıllık imar programlarına alınan yerlere öncelik tanınması ve beldelerin gelişme ve ihtiyaç durumumun gözetilmesi lazımdır.
Düzenleme sahasının en az müstakil “bir ada” yı kapsaması zorunludur. “Parsel” bazında düzenleme yapılması mümkün değildir. Ancak imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun olarak teşekkül etmiş olması nedeniyle, yeniden düzenlenmesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmında birkaç taşınmazın tevhit ve ifraz yoluyla imar planı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edilmesinin mümkün olması halinde, adanın bu kısmında kalan parseller, müstakilen düzenlemeye tabi tutulabilir.
Düzenlemenin imar planına ve yönetmelik hükümlerine aykırı olması, parselasyon uygulaması ile imar planında değişiklik yapılmaması ve parselasyon plana uygun yapılaşmaya imkan vermesi gerekir.
İdarelerin, sırf başka parseldeki kendi hisselerini birleştirmek amacıyla düzenleme yapmaları mümkün değildir.
Düzenlemeden amaç, inşaata elverişli parsel elde etmektir. Bu nedenle düzenleme alanı içerisinde “artık parsel” oluşturulmalıdır.
Tescil harici kalmış devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerin, özel kişilerin taşınmazlarıyla birlikte düzenlemeye tabi tutulması ve sonra da bunların tamamının düzenleme ortaklık payı olarak düşülmesi mümkün değildir.
DÜZENLEME SINIRININ GEÇİRİLMESİ ESASLARI
Düzenleme sınırı: Düzenlenecek imar adalarının imar planına göre yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami ve karakol yerlerini çevreleyen sınırdır.
Düzenleme yapılırken şu hususlara dikkat edilmesi gerekir;
Düzenleme alanı sınırının;
- İskan sahasının bittiği yerlerde iskan sınırından,
- İskan sahası içindeki yollarda yol ekseninden,
- İbadet ve karakol yerlerinin dış sınırından, yeşil alan ve genel otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı oranı ve uygulamaya alınan parsel sınırına göre uygun bir yerinden geçirilmesi gerekir. Ancak, imar planında gösterilmiş düzenleme sınırları varsa bu durumun dikkate alınması lazımdır.
Düzenleme sınırının herhangi bir parseli iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde; sınırın, bu parçalardan düzenleme sahası dışında kalan başka bir imar adasına girmeyenleri varsa bunları da içine alacak şekilde geçirilmesi gerekir. Eğer ki parsel büyük ise, bu durumda parselin önce ifrazının yapılması ve sonra da sınırının bu ifraz sınırından geçirilmesi zorunludur. (Yön. Md. 6)
DÜZENLEME ALANINDA KALAN GENEL HİZMET ALANLARININ SAĞLANMASI
Düzenleme Ortaklık Payı: (3.12.2013 tarih ve 5006 sayılı kanun ile 3194 sayılı imar kanununun 18 inci maddesinde yapılan değişiklik doğrultusunda). Düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile ibadet ve karakol yerleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere, düzenleme dolasıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden %40’a kadar düşülebilen miktar ve/veya zorunlu hallerde malikin muvafakatı ile tespit edilen karşılığı bedeldir.
Düzenleme Ortaklık Payı Oranı: Bir düzenleme sahasında tespit edilen düzenleme ortaklık payı miktarının bu saha içindeki kadastro ve imar parsellerinin toplam yüzölçümü miktarına oranıdır.
Düzenleme alanı belirlenirken, bu düzenleme ile yerleşime açılacak alanın, imar planında gösterilen yol, meydan, otopark ve yeşil alan gibi genel hizmet alanları ihtiyacı için gerekli olan düzenleme ortaklık payının, düzenlemeye giren parsellerden dengeli olarak ve hakkaniyete uygun bir şekilde alınmasına dikkat edilmesi lazımdır. (Yön. Md. 7)
DÜZENLEME SIRASINDA KORUNMASI GEREKEN YAPILAR
Önceden yapılmış bazı yapılar, belirlenen düzenleme alanı içinde kalabilir. Bu durumda, düzenleme yaparken şuna dikkat edilmesi gerekir.
Eğer ki bu yapılar plan ve imar mevzuatı itibariyle korunabilir nitelikte ise, bu yapıların bir imar parseli içerisinde bırakılması zorunludur.
Buna karşın bu yapıların, gerek plan gerekse diğer imar mevzuatı bakımından sakıncası var ise, bu halde, bu yapıların birden fazla imar parseli içerisinde bırakılması mümkündür (İK md. 18/9; Yön. Md. 8/1)
Öte yandan, korunması gerekli yapıların bulunduğu parsellerin yol, meydan, otopark ve yeşil alan gibi genel hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan kısımlarından; ve bitişiğindeki taşınmazın da düzgün imar parseline dönüştürülmesi için bahçelerinden gerekli olan miktarın ifraz edilerek %40’a kadar kısmı düzenleme ortaklık payı olarak alınabilir. Alınacak miktarın oranının, düzenleme ortaklık payından fazla olması halinde, bu kısmın kamulaştırma yoluyla alınması mümkündür (Yön. Md. 8/2)
İMAR PARSELLERİNİN OLUŞTURULMASI VE DAĞITILMASININ ESASLARI
İmar parsellerinin oluşturulması ve dağıtımında aşağıda belirtilen esaslara uyulması gerekir.
- Düzenlemeyle oluşan imar parselleri, mümkün ise aynı yerdeki veya yakındaki eski parsellere (parsel sahiplerine) tahsis edilmelidir.
- Öte yandan, parselasyon işlemi ile parsel tahsis yapılırken, tahsis edilen yeni parsel ile eski parselin hem uzaklığının hem de ekonomik değerlerinin birlikte dikkate alınması ve ayrıca genel olarak hakkaniyettin gözetilmesi gerekir.
Ayrıca, hisseli taşınmazlarda tahsis oranının, hisse oranına göre yapılması, yani kadastral durumun gözetilmesi gerekir.
- Parselasyonda, tapu senedindeki yüzölçümün esas alınması gerekir.
- Müşterek mülkiyet halindeki bir taşınmazın 18 inci maddeye göre parselasyon işlemine tabi tutulması halinde oluşacak tüm imar parsellerinin paydaşlara yine müşterek mülkiyet şeklinde tahsis edilmesi gerekir, 18 inci madde uygulaması ile müşterek mülkiyetin ferdileştirilmesi mümkün değildir
- Bir kimsenin fazla, örneğin iki kadastral parselinin düzenlemeye girmesi durumunda:
Düzenlemeye giren taşınmazlardan düzenleme ortaklık payı düşüldükten sonra kalan kısımlarının her biri planda belirtilen parsel ölçülerine uygun değilse, bu halde, bu kişiye iki kadastro parseline karşılık “müstakil bir imar parseli” tahsis edilir. Bu durumda, eğer ki, iki kadastro parseline karşılık bir imar parseli verilmekle birlikte, düzenlemeye giren kadastro parselinden geriye bir miktar kalmış ise, bunun için de taşınmazların sahibine başka bir imar parselinden “pay” verilmesi gerekir.
- Plan ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların, tam olarak ve hissesiz bir şekilde bir imar parseli içinde bırakılması gerekir. (Yön. Md. 10/b)
- Mal sahibine tahsis edilen miktarın bir parselinden küçük olması ya da teknik ve hukuki bir takım nedenlerle müstakil imar parseli tahsisinin mümkün olmaması halinde;
İmar parselasyon planları ve imar durumu belirlenmiş düzenleme alanlarında yapılacak binaların inşaat alanı veya bağımsız bölüm adetleri belirlenmiş imar adaları veya parselleri, kat mülkiyetine esas olmak üzere hisselendirilebilir.
Hisselendirme, imar ada veya parselin yüzölçümü payda kabul edilerek, hisse sahiplerine ait düzenleme ortaklık payları çıkarıldıktan sonra kalan yüzölçümü miktarı hisse kabul edilerek kat mülkiyeti uygulanmak üzere yapılır.
Hisselendirme, ana yapı veya yapıların toplam inşaat alanları veya bağımsız bölüm adetleri ile orantılı olarak hesaplanır.
Hisselendirilmiş parselin tapu kütüğündeki beyanlar hanesine “imar kanununun 18 inci maddesindeki kat mülkiyeti esası uygulanmıştır” ibaresi yazılır.
Ana yapının veya yapıların inşaatı ve kullanılması gibi hususlarda 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu hükümleri uygulanır.
Düzenlemeye tabi tutulan parselin zemin durumu ve üzerindeki yapının özelliği itibariyle düzenleme ortaklık payının alınmadığı hallerde, ilgilisinin muvafakatı ile düzenleme ortaklık payı miktarı bedele dönüşebilir.
Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde İmar Kanunu’nun 18 inci maddesi hükmünün tatbiki mümkün olmayan hallerde müstakil inşaata elverişli olan kadastro parseline plana göre inşaat ruhsatı verilirken de yukarıdaki hüküm uygulanır.
Bu maddeye göre yapılacak bedel takdileri ve bu bedellere itiraz şekli 2942 sayılı kamulaştırma kanunu hükümlerine tabidir.
Bu bedel, düzenlemenin gerçekleştirilmesi için yapılacak kamulaştırmalar dışında kullanılamaz (Yön. Md. 10)
İmar Kanunu’nun 18 inci maddesi ile imar planlarının uygulanması sırasında belediye veya valiliklere kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesisi yetkisi verilmiştir.
Buna göre, imar düzenlemesine alınan alanlarda ileride yapılacak yapılar için kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisine esas olacak şekilde, binaların toplam inşaat alanı belirlenen imar parsellerinin hisselendirilmesinde, pay sahiplerine ait düzenleme ortaklık payları çıkarıldıktan sonra kalan yüzölçümü miktarı payda kabul edilerek bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı pay verilmek suretiyle şuyulandırma yapılabilir.
İmar uygulaması sırasında mevcut olan veya inşa halinde bulunan yapılar için, kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi de mümkündür. Bunun için uygulayıcı idarenin, kat mülkiyetine konu edilecek bağımsız bölümlere değerleri ile orantılı olarak tahsis istenen arsa paylarını ve hangi bağımsız bölümün hangi paydaşa ait olacağının ada dağıtım cetvelinde göstermesi, genel inşaat projesine, imar uygulamasına ilişkin diğer belgeler ile birlikte tapu idaresine göndermesi yeterlidir. Kat irtifakı veya kat mülkiyetinin bir parsel üzerine birden fazla yapılacak yapılar için tesisi de mümkündür.
İmar Hukuku 18. Madde – Arazi ve Arsa Düzenlemesi