Kanun koyucu, İmar Kanunu kapsamında gerçekleştirilen parselasyon uygulamasının karşılığı olarak düzenlemeye konu arazilerin belli bir oranın düzenleme ortaklık payı (DOP) adı altında idareye terk edilmesini düzenlemiştir.
Tarla vasıflı bir arazinin imar parseline dönüştürülmesi sürecinde ortaya konulan idari işlemler karşılığı olarak, düzenleme yapan idarenin düzenleme konusu araziye ortak olduğunu ifade etmektedir. Düzenleme ortaklık payının, düzenleme ile araziden imar parseline dönüşen yerlere yaşanan değer artışının karşılığı olarak belli bir oranın alınması olduğu ifade edilmiştir. (İK m.18)
İmar Kanunun madde 18/8 inci fıkrasına göre, üzerinde bir yapı bulunan ve hisseli olan parsellerde, şüyulandırma işlemi sadece zemin için yapılır ve binanın bedeli ise zeminden ayrı olarak ele alınır ve buna göre ayrıca hesaplanır.
Yasa koyucu mümkün olduğu müddetçe mevcut yapıların muhafazasını ve tek parsel içinde kalmasını istemiştir. Buna göre imar planı açısından yıkılması gerekmeyen yapıların bir parsel içinde kalması gerektiği vurgulanmıştır. Öte yandan, imar planına veya ilgili mevzuata göre tamamının veya belli bir kısmının ortadan kaldırılması gereken yapıların ise tek bir parsel içinde bulunma koşulu aranmamıştır. Burada bu tür yapıların yıkılabilmesi için yapı sahiplerine bedelinin ödenmesi gerekir.
Hisseli olarak bir parsel içinde bulunan ya da birkaç parsel içinde bulunan ve yıkılması gereken bu yapıları, yapı sahipleri kullanmaya devam ederler. Bu kullanım yapı için takdir edilen bedelin tamamının hisse veya parsel sahiplerinin tamamına ödenmesine, tarafların aralarında yapıyı kullanmayacaklarına dair anlaşmasına ya da ortaklığın (şüyuu) giderilmesine kadar devam eder.
DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI ALINIRKEN UYULMASI GEREKEN ESASLARI
- Düzenleme ortaklık payı %40’dan fazla olamaz.
- Düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve orta öğretim kurumları, park, yol, meydan, yeşil alan, otopark gibi genel hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami ve karakol gibi yerler ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere sınırlandırılmışsa da gerek Danıştay kararları ile gerekse de imar kanunu m. 18/3’de ifade edildiği üzere, “…gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden…” ifadesiyle bu yerlerin sınırlı olmadığı vurgulanmıştır. Danıştay; Pazar yeri, toplu taşım yeri ve semt spor alanının umumi hizmet alanına girdiği ve DOP’dan karşılanması gerektiğini hükmetmiştir. ( Danıştay 6.D. 16.11.1995 tarih 95/1737 E. 95/4591 K.)
- Düzenleme ortaklık payı bir kere alınır
- Düzenleme ortaklık payı olarak alınan yerlerin yeterli olmaması durumunda gereksinim kamulaştırma yapılmak suretiyle karşılanır.
- Alınacak düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye giren tüm arazi ve arsaların, düzenlemeye giren kısımlarının yüzölçümleriyle orantılı olarak alınmalıdır.
- Daha önce maliklerinin istekleri üzerine ifraz ve tescil edilmiş parsellerden düzenlemeye dahil edilenlerinden önceki ifrazda alınan terk oranın uygulamadaki yüzdeye tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınması mümkündür.
KAMU ORTAKLIK PAYININ KAVRAMI
Kentin tüm sakinlerinin ihtiyaçlarının karşılanması için gerekli olan genel nitelikli, kamu hizmet ve tesisleri üzerinde de imar planlarının uygulanması gerekmektedir. İşte, düzenleme yapılan alanlarda yol, meydan, park, yeşil alan, karakol gibi umumi hizmet alanlarının dışında resmi kurum ve kuruluşlar için ayrılması gereken yerlere ilişkin düzenleme sahasında bulunan parsellerden DOP Haricinde alınan pay miktarlarına kamu ortaklık payı (KOP) denilmektedir. Buna göre arsa arazi düzenleme (AAD) m.12. hükmü incelendiğinde burada sayılan “okul, hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı” gibi yerler 3194 S. İmar Kanunu ve AAD’nin çeşitli maddelerinde ifadesini bulan “Umumi Hizmetlere” ayrılan alanlardan farklı olduğu görülmektedir. Bu bağlamda AAD’de örnek olarak sayılan ve KOP ile oluşturulacak yerler, düzenleme alanlarının ihtiyaçlarını aşan genel nitelikli resmi bina ve tesislere tahsis edilecek alanların temin edilmesine yöneliktir. Bu nedenle semt spor alanları DOP’dan karşılanmasına karşın bölgesel spor alanları KOP Payından karşılanmaktadır. (Danıştay 6.D. 14.04.2004 tarih 2002/6584E. , 2004/2274 K. Sayılı kararı)
DOP İLE KOP ARASINDAKİ FARK
Kamu tesis arsalarına tahsis uygulaması bir kesinti değil, bir dağıtım ölçütüdür. Bahse konu tesisler düzenleme sahasına giren tüm taşınmaz sahiplerine hizmet vereceği kabul edildiğinden, bu uygulama ile imar parseli olarak ayrılan veya birleştirilen taşınmazların sahiplerine yalnızca bu yerlerden pay vererek onların mağdur olmalarına neden olmak yerine, bu yerlerin düzenlemeye giren tüm taşınmaz sahiplerini DOP sonrası payları oranında hisselendirilmesi sağlanmaktadır. Kamu Ortaklık Payı kamuya bedelsiz olarak değil, bir bedel karşılığında terk edilmektedir. Buna göre KOP uygulaması sonucunda, düzenleme alanındaki tüm taşınmaz sahipleri, hisseleri oranında söz konusu kamu hizmet tesis alanında hisse sahibi olmakta ve kamulaştırma yapıldığında kendilerine bedel ödenmektedir.