Arsa payı, bir arsa payı üzerindeki ortak mülkiyet hakkının bağımsız bölümlere tahsisidir. Nitekim, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ‘arsanın bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payı’ şeklinde tanımlanmıştır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda da ifade edildiği gibi arsa payları, bağımsız bölümler konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantılı olarak paylaştırılır. Uygulamada inşaat tamamlandıktan sonra arsada bulunan bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerlerinin belirlenmesi sonrasında her arsa payı karşılığına uygun değerde paylaştırma yapılmaktadır. Her bir pay için hesaplanan değerin objektif olarak kanuna ve hakkaniyete uygun olarak paylaştırılması gerekir. Ancak uygulamada hakkaniyete uygun olmayan paylaşımlar veya hesap ve değerlendirme hataları nedeniyle yanlış paylaşımlar söz konusu olabilmektedir.
Bağımsız bölümlerde sonradan meydana gelen değer artış veya azalmaları sebebiyle arsa payı değiştirilemez. Ancak, arsa paylarının değerlerinin bağımsız bölümlerin değerlerinden farklı olması durumunda arsa payları mahkeme kararı ile düzeltilebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. Maddesine göre arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olarak tahsis edilmediği hallerde her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, paylarının yeniden düzenlenmesi için dava açabilir. Davayı bağımsız bölümün malikinin mirasçıları da açabilir. Apartman yöneticilerinin ve kiracıların dava açma ehliyetleri bulunmamaktadır.
Dava, diğer bağımsız bölüm maliklerine karşı açılır. Dava sonucu arsa payının düzeltilmesine karar verilirse düzeltme sebebiyle diğer bütün bağımsız bölümlerin paylarında değişiklik meydana gelebilir. Bu sebeple diğer bağımsız bölüm sahipleri davalı konumunda olur.
Arsa payının tahsisi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Davada arsa payı, kat mülkiyeti kurulduğu tarihte bağımsız bölümlerin bulunduğu kat, cephe vs gibi tüm özellikleri dikkate alınarak hesaplanacak değere göre belirlenir. Bu değer, bilirkişi marifetiyle hesaplanır.
Bu dava türünde herhangi bir hak düşürücü süre veya zamanaşımı bulunmamaktadır. Ana yapının kat mülkiyeti veya kat irtifakı devam ettiği sürece dava açılabilir.
YARGITAY KARARLARI
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2016/3350E. 2016/8898K.
‘…Davacı vekili, davaya konu ve kat mülkiyetine tabi anataşınmazda röleve projesiyle bir takım değişiklikler yapıldığını ancak arsa paylarının bu tadilat projesine göre düzeltilmediği, bu durumun haksızlık oluşturduğu nedeniyle düzenlenmesini istemiş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 3.maddesi hükmüne göre; “kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.” Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.
Somut olayda dava konusu taşınmazda 16.12.1980 tarihinde kat irtifakı 02.11.1981 tarihinde kat mülkiyeti kurulduğu, bilirkişi raporunda kat mülkiyetine geçiş tarihi olan 1981 tarihinde arsa paylarının orantılı olarak dağıtılmadığı belirtilmişse de; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır.
Dava konusu taşınmazda 1981 yılında kat mülkiyeti kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu konusunda mahkemece herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü..’
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2015/9964E. 2016/1011K.
‘…Arsa Paylarındaki yanlışlık yapıldığında yönelik iddianın somut verilerle desteklenmesi gerektiğini” belirtmiştir.
“634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 3.maddesi hükmüne göre; “kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.” Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.
Somut olayda dava konusu taşınmazda 1969 yılında kat irtifakı 1970 yılında kat mülkiyeti kurulduğu, bilirkişi raporunda kat mülkiyetine geçiş tarihi olan 1970 tarihinde arsa paylarının orantılı olarak dağıtılmadığı belirtilmişse de; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır.
Dava konusu taşınmazda 1970 yılında kat mülkiyeti kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu konusunda mahkemece herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA…’